无锡溪岸观邸淡市下营销操盘分享55P教学文稿.pptVIP

7#楼 23单元 22单元 21单元 合计 02 01 02 01 02 01 150㎡ 150㎡ 150㎡ 150㎡ 144 ㎡ 182㎡ 已售（套） 0 0 2 10 0 0 12 未售 180 4#楼 6单元 5单元 合计 02 01 02 01 205㎡ 197㎡ 197㎡ 205㎡ 已售（套） 28 24 20 31 103 未售 23 1 5 6 7 8 2 3 4 14 13 12 11 9 10 4#基本售罄（天玺大户型），7#楼144、150、182㎡户型为未来主力供应，余量203套。 竞品分析--金域蓝湾 7#楼 21单元 20单元 合计 02 01 02 01 235㎡ 192㎡ 192㎡ 235㎡ 未售 基本未售 基本未售 基本未售 基本未售 103 解析 只售出5套192、1套235，价格11300左右 5 6 7 5#楼 03 02 01 合计 189㎡ 117㎡ 180㎡ 销售情况 2/3未售 基本售罄 基本未售 约50套 解析 未售基本为大户型 6#楼 25单元 23单元 22单元 126 90（不通） 93（通） 93（通） 90（不通） 90（通） 90（通） 90（不通） 160 未售 0 2/3 1/2 全部 全部 2/3 1/3 2/3 1/2 解析 126边套户型畅销，90户型销售具备一定难度（不论通透、还是不通透） 117、126、160等初改户型畅销，90户型销售有难度，180以上大户型基本滞销，90、180、192、235户型成为未来主力供应，余量共计364套 均价约9950/缓慢去化 均价约11500/滞销 竞品分析--京梁合 5#楼---2011.10.20取得预售证（未售） 35单元 34单元 合计 02 01 02 01 191㎡ 181㎡ 181㎡ 191㎡ 未售（套） 30 30 30 30 120 6#楼----2011.10.20取得预售（未售） 04 03 02 01 合计 193㎡ 139㎡ 75㎡ 181㎡ 未售（套） 47 46 46 47 186 1B3-174单元---2011.5.9取得预售（滞销） 05 04 03 02 01 合计 143㎡ 88㎡ 88㎡ 73㎡ 141㎡ 未售（套） 42 43 41 47 48 221 数据截止2012.2.18网备 西水东 5B4楼---2010.12.2取得预售证（剩余少量155、164、161大房型） 31单元 30单元 合计 01 02 01 155㎡ 164㎡ 161㎡ 未售（套） 2 2 2 6 1B1、 2B4楼楼楼----2010.10.27取得预售（未售） 04 03 02 01 合计 174㎡ 121㎡ 65㎡ 165㎡ 未售（套） 32 12 11 22 77 剩余房型以大面积为主（165、174、181、191、193），另有中小面积（73、88、140），大面积基本滞销，中小面积去化缓慢 数据截止2012.2.18网备 西水东 1#楼 12单元 11单元 合计 02 01 02 01 192㎡ 192㎡ 192㎡ 192㎡ 未售（套） 25 17 22 20 84 1#、2#户型为192、259，目前处于滞销状态，余量133套。 数据截止2012.2.18网备 2#楼 02 01 合计 259㎡ 259㎡ 未售（套） 26 23 49 竞品分析--天安曼哈顿 项目 畅销户型 缓慢去化户型 滞销户型 存量 现推户型 未来预测（2012上半年） 金域蓝湾 ---- 197、205 144、150、182 203套 197、205、150、144、182 144、150、182将加大促销力度 京梁合 117、126、160 90（通+不通） 180、189、192、235 364套 90、180、189、192、235 180以上促销力度预计加大 西水东 ---- 88、175、181、199 160、191、193 510套 70、75、88、139、141 70-140加大促销力度，160-193加大促销力度 天安曼哈顿 ---- ---- 192、259 133套 192、259 持续滞销 消费类型 初改型 改善型+实刚型 高改型 高改型为主 高改型为主 结论 区域低竞争 区域中度竞争 区域高度竞争 结构矛盾 高度竞争/降价促销 本案产品结合点 3#-73-125 1#-140 5#-125、140 1#-90 3#-90 5#-180 补充 “初改+实刚”的价格要求 机会点 市场机会点 城市中心 一河双园 人车分流 地段 资源