城市化对城市住房价格的影响-区域经济学专业论文.docxVIP

Impact of Urbanization On City Housing Prices A Dissertation Submitted to the Graduate School of Henan University in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of Economics By Wu Yajiao Supervisor: Prof. Miao ChanghongYan Yingen May, 2015 摘 要 十八届三中全会指出，当前我国已进入城市化战略转型期，全面提高城市化质量是 重点，而解决城市化进程中城市新增人口的住房问题是提高城市化质量的关键之一，所 以，研究城市化与城市住房价格的关系具有重要的意义。本文从构建城市住房需求函数 和供给函数出发，建立了城市化与城市住房价格的理论模型，并最终利用 2005-2012 年 中国 12 个城市的面板数据进行了实证检验。 本文将城市住房需求分为消费性需求与投机性需求，建立了需求函数，基于住房市 场流量——存量模型建立了城市住房供给函数，通过联立需求函数和供给函数建立了城 市化与城市住房价格的理论模型。理论模型显示：城市化通过影响住房需求和供给而对 住房价格产生影响，在房地产市场繁荣时期，城市化同时影响城市住房需求和供给，而 在萧条时期，城市化只对城市住房需求有明显作用。据此，提出了本文的研究命题：如 果城市化与城市住房价格间存在长期的稳定关系，那么在我国现阶段的城市化速度下， 城市化对城市住房需求的影响大于对供给的影响，城市住房价格随城市化的进程不断上 涨。 本文在对城市住房供求的影响因素进行定性分析后，通过理论分析建立了城市住房 需求模型和供给模型，依据已有文献和实际意义选取土地价格、利率、住房成本、人均 GDP 和国内贷款额为控制变量，建立以城市化为解释变量的城市住房价格模型。采用我 国 35 个大中城市 1999-2012 年的面板数据进行研究，以户籍人口核算的城市化对城市 住房供求影响的检验结果发现，该城市化变量对城市住房供求影响不大，故最终采用更 能准确衡量我国城市化水平的城镇常住人口比重来进行实证分析。分析我国 12 个大城 市 2005-2012 年的面板数据发现，理论模型提出的命题并不成立：城市化对城市住房需 求和供给均有显著的促进作用，但城市化对城市住房供给的推动作用大于对城市住房需 求的拉动作用，其均衡结果是城市化对城市住房价格并没有显著的影响；此外，土地价 格、住房成本、居民收入与国内贷款额对城市住房价格均有显著影响，而利率对城市住 房价格影响较小。尽管实证中的城市住房价格是包括政策性住房的城市住宅均价，但分 析中并没有考虑政策对城市住房价格的影响。因此，本文严格假设商品房市场和政策性 I 住房市场完全分离，其中，商品房价格模型含有土地价格因素，政策房价格模型不含土 地价格。通过对比分析模型的各变量系数，探究经济适用房的政策效果。结果表明，政 策保障房的实施实现了其政策目标，即降低了房地产市场的住房均价，增加了城市住房 的需求收入弹性。最后，根据实证分析的结果，提出加大政策保障房投资力度和继续深 化收入分配改革的政策建议。 关键词：城市化，城市住房价格，政策 ABSTRACT As is reported in The Third Plenary Session of the 18th Central Committee of the Communist Party of China, our country has entered a rapid strategic transition stage of urbanization which focused on comprehensively improving the quality. Concerning this point, to solve the housing problem of the emerging residents is a critical issue thus makes it significant to find out the relations between urbanization and house prices. Based on the construction of city housing demand function and supply function, this paper makes a theoretical model of urbanization and city housing prices , and colle