房地产投资环境评价研究-人文地理学专业论文.docxVIP

主要有冷热阁 比较法和等级尺度法 (1)冷热图比较法 冷热图比较法是根据 60 年代后期对美国、加拿大等国工商界人士在选择投资 场所考虑因素的调查结果，提出通过 7 种因素对各国的投资坏境进行评估，每个 因素的打分只有冷、热、 温三等级，热表示具有良好的投资环境，冷表示投资 环境很差。冷热图对比法属于国家投资环境研究范畴。该评价方法的七大因素可 归纳于表1.1.冷热图对比法开创了投资环境评价方法研究的先河，为当时的外国 投资者指定投资战略、选择东道国提供了理论依据，为评价投资环境提供了理论 框架。但由于研究时代和研究对象的局限性，对于现代的投资环境评价来说，该 模式有明显的不足 e 首先，指标选取相对笼统和粗糙;其次，指标多为主观指标， 结果受人的主观影响较大。 表1.1 冷热图比较法投资环境评价模式 影响因素 | 子因素 政治环境 | 政治稳定性 经济环境 社会环镜 | | 市场机会;经济成长及成就 文化一元化 法制环境 | 法令服:实质阻码 自然环绕 | 地理及文化差异 (2) 等级尺度法 美国的罗伯特·斯托伯在《哈佛商业评论》上发表的如何分析外国投资气候 一文中提出了等级尺度法，从受资国对外商授资的限制和鼓励政策出发，基本特 征是采用打分的方式，从以 下 8 个方面来评估投资环境:资本抽回 自由度 ( Capital Repatriation ) ;外商股权比例I (Foreign Ownership AJlowed); 对外商的管制程度 (Discrimination and Controls for Foreign Domestic Business); 货币的稳定性 (Currency Stability); 政治稳定性(Political Stability); 给予关税保护的态度 (TariffProtection); 当地资金的可供能力 (Availability of Local CapitaJ);近五年的通货膨涨率 (Annual Inflation for Last 5 Years)。同时，为每一个方面设置了多个可能情况， 并为每一种 可能情况赋值。因 素间的相对重要程度是 由其取值范围决定 的，其中货币的稳定 性最为重要(取值范围是 4 到 20)，其次为近五年的通货膨涨率(取值范围是2 到 14)， 其它 6 个因素具有相同的重要度(取值范围是 2 到 12)，8 个因素的总分定为 100 分， 分值越高表示投资环境越好闷。等级尺度法的提出开始了投资环境从定性到定量化 研究的转折。以上方法主观色彩浓厚，并未摆脱因素评分法的范畴，它们只是给 出了投资环境优劣的粗略认识，仅供初步分析时使用。 :#. 1.2 因素分值表 因素名称 分值 资本抽回自由度 0-12 无限制 12 只有时间上限 8 对资本有限制 6 对资本和红利都有限制 4 限制繁多 2 袋止资本抽同 。 (3)其他方法 二十世纪八十年代以后，国际直接投资不仅是在发达国家间进行，而且越来 越多地向发展中国家进行投资扩张。这种趋势也进 一步促进了对发展中国家和地 区的投资环境的分析研究。在这一阶段中，发展中国家掀起了大规模投资环境评 价研究的热潮，各种评估咨询机构纷纷成立，研究方法逐渐定量化、科学化。如 : 日 内瓦国际经济研究机构(Europe Management Forturn)选取 了240项指标对西方 27个 国家的投资环境进行评价并排序;世界银行的 David Wheeler 对美国跨国公 司在不 同收入水平的 42 个 国家和地区的投资状况进行研究I匀，这一阶段出现的评价方法 有:投资环境动态分析洁、加权等级分析法、多因素加权 平均法。 从上个世纪 90 年代开始，对投资环境评价理论的研究主要涉及到以下领域: 投资与投资环境的关系 141; 投资环境与产业发展的相互关系问;投资效益 与区域投 资模型例。此外，在投资环境研究方法上逐渐科学化。T. S.Swinteman 通过总结道 氏化学公司海外投资的历史，于 1985 年提出了道民评估法:日本公债研究所则根 据多年的海外投资经验，采用投资风险评估法，每年对全球 100 多个国家和地区的 投资环境进行风险评估等。 1.2.2 国内研究现状 国内对于投资环境理论的研究起步相对较晚，且大多数成 果面世是在 1993 年 以后，其研究主要集中在以下几个方面 : (1)评价方法方面，从定性分析到定量 研究再到定性与定量结合，评价方法 大致有:多因素评估方法、参数分析法、娟的原理法、模糊数学综合 评价法、模 糊聚类分析法等。投资环境指标体系也是更有针对性 ，从大致的几项