房地产登记制度研究-经济法专业论文.docxVIP

摘 要 近年来，中国物权法的理论研究受到了广泛的重视，物权法立 法工作也正紧锣密鼓地展开。目前，《物权法》草案已通过全国人大 常委会的“三审”，并向社会发布，广泛征求意见。房地产登记法律 制度是物权法律制度的重要部分，科学、合理地设计房地产登记制 度，对于保护财产安全，促进财产流转具有十分重要的意义。文章 在介绍房地产制度的基础理论及境外立法例的基础上，对我国房地 产登记制度的现状进行了分析，然后提出了具体的完善措施，以期 对我国的物权立法有所裨益。 文章首先对房地产登记的功能、性质、登记制度的价值取向、 登记机关及其责任、登记程序及登记效力进行了分析。然后在简单 介绍境外关于房地产登记制度类型的基础上，重点介绍了德国、澳 大利亚、日本、美国的房地产登记制度立法，以期对我国房地产登 记制度立法有所借鉴。接着对我国房地产登记法律制度的现状进行 剖析，指出我国房地产登记制度存在着登记的法律性质定位不当、 缺乏统一的法律依据、登记机关不统一、登记的法律效力不统一及 登记对象存在缺陷等诸多问题。最后就我国房地产登记制度的完善 提出了实行房地合一的登记体制、统一登记政策和程序、明确登记 的内容、建立统一的登记簿、合理确定各类登记的效力、建立登记 的“救助”机制及完善登记机关的赔偿责任等措施。 关键词：物权法 房地产登记 登记效力 提 要 近年来，中国物权法的理论研究受到了广泛的重视，物权法立 法工作也正紧锣密鼓地展开。房地产登记法律制度是物权法律制度 的重要部分，科学、合理地设计房地产登记制度，对于保护财产安 全，促进财产流转具有十分重要的意义。 第一章从房地产登记制度的基本理论入手，借鉴境外房地产登 记的法学理论和法律规定，对房地产登记制度的一般理论如房地产 登记的功能与性质、价值取向、登记机关及其责任、登记程序及登 记效力等进行了分析、归纳。 房地产登记是指权利人申请国家专门部门将有关房地产物权的 事项记载于房地产登记簿的事实。房地产登记制度是不动产登记法 律制度的重要组成部分。房地产登记具有公示、房地产物权变动根 据、权利正确性推定、警示、行政管理等功能。关于房地产登记的 性质，主要有三种学说：1、公法行为说。该说认为登记属于一种公 法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预。2、私法 行为说。该说认为登记行为是产生私法意义的行为。3证明行为说。 该说将登记直接视为房地产交易之证明行为。在我国，房地产登记 长期被作为单纯的国家对不动产进行行政管理的有效方式。文章认 为在我国应当强调登记的私法属性及保护交易安全上之功能，摒弃 把登记作为批准、审批式的行政行为观念，确立登记机关为法律服 务，为当事人服务的观念，这对完善我国房地产登记制度意义显得 尤为重大。 在房地产登记法律制度的价值上，立法者将人们所追求的秩序、 安全、效率这些基本的法律价值观融入了其中。但不同的登记法律 制度对秩序、安全、效率的价值取向各有侧重。就我国而言，应当 将房地产登记制度的价值取向定位在这样一个层面上：侧重高效率 与动态安全的保护，兼顾静态安全的均衡。 登记机关在房地产登记中处于控制性地位，其所作出的登记许 可是房地产登记过程中最重要的意思表示。大陆法系国家登记机关 的设置主要有三种模式：一是以日本为代表，即司法行政机关的法 务局、地方法务局及其派出机构专门从事登记工作；二是以德国为 代表，由地方法院或其他司法机关设立的土地登记局充当土地登记 机关；三是我国的模式，即由政府部门之一的房地产行政管理部门 担任登记机关。考察世界各国的房地产登记制度可以发现，关于房 地产的登记机关有两个规则性特点：第一，房地产登记机关一般是 司法机构而不是行政机构。第二，房地产登记机关的统一性。目前 在我国，关于房地产登记存在着多头执政的局面，其理论基础是房 地产的行政管理理论，不是市场经济需要的民法物权法原理。登记 机关的不统一阻碍了经济的发展，损害了权利人的正当权益，与我 国市场经济的发展方向不相吻合。 在对登记实行实质审查的制度下，登记机关应当履行准确及时 登记、及时颁发权属证书、通知、错误登记的赔偿义务等义务。关 于登记机关错误登记赔偿的性质，与登记机关的选择密切相关。我 国目前登记机关为行政机关，房地产登记是国家房地产登记行政管 理机关根据申请人的申请或依职权所作出的一种行政行为，房地产 登记错误的赔偿为国家赔偿。确定民事侵权行为人和违法行政机关 责任分担的问题，司法实践中有以下不同意见：（ 一）当事人提出 行政赔偿请求，由行政机关先赔偿全部损失，之后行政机关再向民 事侵权行为人追偿；（二）由法院依据自由裁量权确定行政机关的责 任份额，判令其赔偿相应的损失；（三）当事人先通过其它途径求偿， 当穷尽其它求偿手段仍无法得到赔偿时，方可提起行政赔偿之诉， 由行政机关承