房地产企业投资风险分析及评价分析-结构工程专业论文.docxVIP

第 1 章 绪 论 1.1 选题背景及其意义 近年来，房地产是我国最为热门的行业之一。经过近十几年的发展，我国房 地产行业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方 式由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市 场和企业自身调节的方式转变。但是近年来，随着房地产泡沫增多，价格上涨过 快，再加上国家出台了一系列的调控措施，这些都使得房地产投资的变数增多。 加之原材料价格和土地成本上涨、行业竞争楼市价格波动等原因，房地产行业的 风险在我国行业中排在前列。 随着国家出台福利分房的制度和按揭贷款政策的实施，住房需求在短时间内 突然迸发，我国居民将购买商品房作为拥有房产的主要来源，进一步推动了房地 产行业迅猛发展。很多地方政府利用房地产业作为新的经济支柱，提高经济的增 长。因此导致不少企业和个人为了追求利益最大化，忽视了自身的优劣势和行业 风险，盲目投资房地产业，从而加剧了房地产行业风险，同样也给企业自身的发 展带来困惑。 房地产业呈现的投资过热与价格高涨等一系列现象，使其存在了一定的风险 性，且房地产投资是一项综合性、专业性、技术性都很强的活动，同时也是一次 高投入、高回报、高风险的投资过程。房地产的特性决定了它投资周期长、投资 数额大、变现能力差，同时还会受到经济、社会、技术等方面的因素较大的影响， 大量的不确定性因素也决定了其投资活动具有高风险性。 房地产业在当前的经济社会发展中起着举足轻重的作用，并与我国国民经济 高度相关联。据统计，在 2009 年的国内投资总额中房地产业已经占到的四分之 一，并且与房地产直接相关的产业已达到 60 个以上。由此可见，房地产业的健 康发展关系到整个国民经济的发展，是整个国民经济发展的重要保障。然而市场 中的风险随处可 在，房地产业也不例外，在其发展过程中同样伴随着各种各样的 风险，因此为了防范、应对和化解房地产行业的风险，需要采取有效的措施来制 止，这样才能利于房地产行业的健康发展，实现中国经济社会的可持续发展。因 此，保障房地产行业健康发展成为当前的新课题。 众多的宏观和微观风险使投资收益具有了很大的不确定性，房地产企业在进 行投资过程中若不能对项目的各种风险因素进行充分的识别、分析和评价，项目 就会面临巨大的危险。还会对国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及 结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面造成影响，形成房地产泡沫，进而 影响到整个国民经济的稳定和发展。因此，置身于房地产行业，一定要冷静思考， 警惕风险，及时进行房地产投资风险分析与评价。客观分析房地产宏观和微观环 境，充分考虑和认识各个影响房地产投资的风险因素，科学分析和评价投资的风 险性，尽量减少或避免不必要的风险损失，即有益于自身发展，也有益于整个国 民经济的发展[1]。 1.2 国内外研究动态 1.2.1 国外研究动态 风险管理问题最先起源于第一次世界大战后的德国，因此德国比较早建立了 风险管理的系统理论体系。相比较而言，美国早期的风险管理研究比较的狭窄， 他们主要从费用管理出发，把风险分析与评价作为促进经营合理化的手段。直到 20 世纪 70 年代末，美国的一些风险学者通过把企业的风险投资和经营管理手段 与经验相结合，并以管理学的最新工具为基础形成了较为成熟的风险管理理论。 例如，美国 Savage 、Anscombe 等人建立的风险选择 — 期望效用模型，Treyhor、 Lintor 等人建立的风险评价模型，此模型以平均值 — 标准差为基础的，对存在的 风险进行分析时主要采用分布的标准差或方差的平均值[2]。此后，在风险研究领 域，有人引入了管理学方法，推动了工程管理科学方法的创建，进而使得风险评 价方法获得进一步发展与丰富[3~5]。例如，在工程技术和管理领域当中根本没有 办法用数字来定量地描述很多影响因素的性质，并且这些因素的影响结果也是含 糊不定的，用单一的准则是无法来评判的。为解决这一问题，在 1965 年美国学 者 L. A. Zadeh 提出模糊集合概念，并且对模糊行为和活动建立了模型[6]。在 20 世纪 70 年代，美国数学家 A.L.Saaty 研究出层次分析法（ AHP），这一方法主要 是将定量与定性分析相结合。除此之外，还有决策树、敏感性分析、网络模型法 等，这些种方法侧重运用在资源条件被限定的情况的下，各种风险因素对投资决 策参数和管理目标的影响程度。近些年来，随着计算机技术的快速发展，大量的 模型技术也应用到风险的研究当中，如神经网络法、蒙特卡洛模拟等方法的使用， 这些模型运算方法把计算机技术的先进计算功能运用到其中，进而大大简化了在 计算分析过程中的复杂的数学运算，由此在实践中对这些方法的应用得到了广泛 的推广[7]。 在西方国家，虽