房地产登记制度分析-土地资源管理专业论文.docxVIP

请的情况，因此有必要建立登记请求权制度。登记请求权是指登记 权利人请求登记义务人协助其进行登记的权利，如果经由权利人的 请求，义务人仍然拒绝协助登记，权利人可诉请法院强制义务人履 行登记义务并要求其承担违约责任，在获得法院胜诉之判决后，登 记权利人可凭此判决单独申请并完成登记。房地产登记启动之后为 登记的审查程序。登记审查应当采用何种方式，向来有形式审查和 实质审查之争。形式审查和实质审查的区别标准在于登记机关审查 范围是否及于当事人的实体法律行为，肯定者为实质审查，否定者 为形式审查。主张形式审查的学者认为，实质审查不符合效益原则， 牺牲了私法的自治，且可能导致登记机关为错误登记之赔偿而诉讼 缠身。而主张实质审查的学者认为，形式审查不能最大限度地确保 登记之权利与真实权利之间的一致性，从而使登记的公信力缺乏事 实基础。如果登记机关不能对不动产交易进行实质审查，也就意味 着不动产交易逸出了法律控制之外，这显然是非常危险的。实质审 查在充分保护交易安全的基础上促进交易便捷，更顺应进步法律之 潮流。登记申请经审查会产生三种不同的结果，即作出登记、暂缓 登记和不予登记。 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种规定， 一是成立要件主义，二是对抗要件主义。与这两种立法模式相适应 的各国登记制度主要有三种方式：登记要件制度、地券交付制度和 登记对抗制度。登记对抗制度具有明显的缺陷。因为它过分地强调 当事人意思的地位和作用，登记不过是对过分强调当事人意思所发 生的不利于交易安全的弊端的一种补正。但这种补正能否完全达到 立法目的是有疑问的。而登记要件制度和地券交付制度以登记作为 不动产物权变动的成立要件，也是生效要件，就能克服上述弊端。 房地产立法应摒弃登记对抗主义，承认并采用登记要件主义。我国 正处在社会主义市场经济体制建立与完善过程中，因此明确房地产 产权关系、维护房地产权利人的利益，保障房地产交易的安全，是 实现房地产市场运行机制的客观要求。我国应在相关法律中尽快明 确不动产登记要件制度，实现法律的统一性和一致性。 第二章为境外房地产登记制度的考察。综观现代各国的房地产 登记制度，以其内容、效力为标准，主要分为三种类型，即契约登 记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。虽然这几种有代表性的 房地产物权变动与登记制度各具特色，但在制度的制定乃至理论的 选择上都是根据各自的具体情况，以最适合自己国家的经济、社会 乃至交易习惯为最基本的取舍标准。 在境外各国的房地产登记制度中，文章重点介绍了德国登记制 度中的预告登记和善意取得制度，澳大利亚的托伦斯制度，日本登 记制度中的假登记制度，美国登记制度中的权源保险制度。纵观世 界各国的房地产登记制度，我们可以发现：各国房地产登记制度都 是以本国的民事基本法律为基础，并辅以单行的房地产登记法，不 仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族 特色，且各国房地产登记往往实行房地合一的登记体制及实行城乡 统一管理。在我国，由于房地产登记立法不健全，房地产登记制度 还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考察各国房地产登记制度 的基础上，给合我国房地产登记的实际情况和特点，促进我国房地 产登记制度的日趋完善。 第三章是作者对我国登记制度的现状分析和完善建议。我国现 行的房地产登记制度，不仅体系散乱、缺乏系统性和协调性，而且 内容上存在着诸多不合法理及矛盾的地方。主要是：对房地产物权 登记的法律性质定位不当。我国把房地产登记看成是行政管理部门 进行管理的一种手段，从根本上抹杀了登记的私法意义；房地产登 记缺乏统一的法律依据；登记机关不统一，我国目前房地产登记存 在“多头执政”的局面，且各自依据的法律也不相同，这样人为造 成了房、地“分开而治”；登记的法律效力不统一，我国现行法律尚 无房地产登记效力的明确规定，但比较一致的观点认为我国关于房 地产登记的效力采登记要件主义的立场；房地产登记登记对象存在 缺陷，不能全面保护权利人的合法权益。 针对房地产登记制度中的问题，作者提出：一、实行房地合一 的登记体制。首先，实现房、地登记机构合一，在此基础上，实现 登记机构的垂直管理。其次，要明确登记机构的性质。登记机关首 要的任务是为申请人提供全面、快捷的登记服务和准确、迅速的查 询服务。二、统一登记政策和程序。要做到登记政策统一、登记程 序统一、登记要件统一、操作规范统一。同时要提高登记立法的可 操作性，建立企业化的登记管理模式。三、明确登记的内容。改变 目前房地产登记以物权登记为主的现状，应该涵盖影响房地产价值 及流转的所有登记，起于土地使用权登记，止于房屋灭失。四、建 立统一的登记簿，统一房地产登记信息。房地产登记簿记载是保证 房地产安全、快捷地交易的重要手段，对于实现房地产登记目的具 有重要意