房地产投资项目的实物期权决策方法研究-技术经济及管理专业论文.docxVIP

活性价值、不确定性 可能带来的价值以及战略价值体现在了项目投资决策中，使 决策分析能充分体现项目的价值。因此，实物期权为房地产投资提供了更为科学 合理的决策理论和方法 ，房地产投资项目中实物期权决策方法的应用为本文的主 要研究内容。 1.1.2 研究意义 在国家 2003 年出台的关于房地产业的政策文件中，首次明确了房地产在国民 经济 中的支柱产业地位。房地产业的发展对国民经济的影响较大，而房地产投资 作为其重要的衡量指标，它的发展对国民经济有更为直接的影响。在我国，房地 产业经过多年的发展，市场环境日益 完善，而竞争也更加激烈，不确定性也日益 增加。在这样的市场环境中，房地产企业投资开发的风险也越来越大 ，有必要提 高投资决策水平 ，进而提高投资效益和竞争优势。 房地产投资决策中实物期权理论与方法的运用 ，考虑了项目不确定性和决策 灵活性的价值及其定量评估，修正了传统方法的缺陷和不足，为项目决策分析带 来了新思维、新观念。实物期权方法的运用不仅为管理者提供了更为合理的决策 工具，也为项目决策提供了科学支持。 本文通过对房地 产投资特性和传统决策方法及其局限性的分析，进而引出实 物期权方法在房地产投资分析中的运用，构建了实物期权方法在房地产投资决策 中的应用框架，并对其进行 了实证分析研究，指出研 究结论和进一步发展方向。 本为旨在通过相 关理论和实证研究，提出房地产投资中实物期权方法的重要作用 和价值，为房地产企业投资提供决策参考和科学指导，对房地产市场的发展有重 要作用和意义 。 1.2 国内外研究现状 在对于实物期权相关的理论研究方面，国内外学者在其理论和实证 上都进行 了大量细致而广泛的研究。研究中涉及到自然资源开发、矿产资源开采、农业、 航空业、以及研究与开发等领域 ，并在不同程度上取得了成就。 1.2.1 国外研究现状 国外对实物期权的研究起步较早，己有 30 多年的历史，对理论和应用方面都 进行了深入研究 。 实物期权的概念最早是由 Myers 教授在 1977 年提出的，他将期权定价理论 引入项目投资决策，认为企业拥有的投资机会，相当于持有类似于金融看涨期权 的选择权，指出投资者拥有在未来以一定的价格取得或出售一项实物资产的权 利，而不是义务，同时因为其标的物是实物资产，相对于金融期权将其称为实物 期权，并指出实物期权是用来分析未来决策如何提高项目的投资价值，以及研究 管理和决策灵活性有多大价值的一种方法 [11。在此基础上，学术界开始深入研究 实物期权理论及其定价方面。 早期学者对实物期权理论的研究是从对传统决策方法 CDCF 法)局限性认识 方面开始的。经过实践，认识到传统的 DCF 法经常低估投资机会的价值，不能有 效分析项目投资的管理灵活性价值及投资战略价值。 Myers(1997)指出，传统决策 方法是一种静态分析方法，它将投资项目的预期现金流看成是稳定不变的，投资 者对未来的不确定性变化只能做出消极的反映。 Hayes、Dean、Garvin (1982) 以 及 Hodder 、Rgigs C 1985)指出了传统方法的局限性，传统决策方法中采用的单 一折现率不能全面反映复杂的风险状况，且没有认识到管理灵活性的价值。西方 学者在批判传统决策方法缺陷的同时，将期权理论也逐步引入到了实物技资决策 中。 对实物期权理论的研究早期主要集中在对自然资源和不动产开发的价值评价 上，主要有 Pindyck ，Brennan ，Schwartz(1985) ，Ttiman (985)，Tregiorgis(1991) 阴 与 Kemna (1993) 等人的研究。研究分析了开发投资中不确定性与经营灵活性的 价值。 在房地产领域的研究方面， Titman(1985) 运用期权定价模型中的 二项式模型 对未开发土地进行了估价，指出对未开发土地估价要考虑等待开发的价值，经过 研究证实了市场不确定性会增加等待期权的价值问。 Pindyck (1988) 讨论了项目改变投资(扩张或收缩〉规模问题的期权，并指 出了可看作公司增长期权的未来技资机会 [41。 Williams (1991) 研究了项目开发中放弃期权的价值，以开发时间与开发密 度为对象，分析了项目最优开发时机、开发密度以及最优放弃的时机问题阴。 Quigg (1993) 首次对等待期权价值进行了实证研究，他采用西雅图 (1976 年 中期至 1979 年末) 2700 个土地交易样本，经过分析研究，认为对于未开发土地 的价值等于其内在价值加上实物期权的价值闷。 Grenadier (1996) 分析了房地产投资的时机选择问题，发展和建立了期权博弈 的先占模型，并考虑了开发建设周期对期权价值的影响问。