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从货币政策看中日房地产市场泡沫的调控-高级管理人员工商管理专业论文
上海交通大学
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学位论文作者经名: 指导教师肇名:
只v
日期:占lo 年 5 月 17 日 日期: 2010 年 5 月也吕
绪论
我们无法知道在 2009 年到底有多少资金流向了房地产领域,但我们知道,当年 的存量住房几乎被销售一空,“地王”在全国各地一个接一个出现。国内主要大城市 在 09 年前三季度土地出让金已经超过 2007 年全年,上海在 09 年前 9 个月卖地收入 达 652 亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达 571 亿元。而 2001 年至 2003 年间, 中国地方政府的土地出让金收入总额也才 9100 亿元。
从 2003 年开始,中国商品住房价格呈现持续快速上涨的态势,2003 年-2007 年, 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比增长分别达到 5.1%、10.8%、6.5%、5.3%、7.6%。 虽然中央银行从 2003 年 6 月开始就启动针对房地产市场的紧缩性货币政策,但直至 2008 年 6 月,该比例仍达到 8.2%,这在一定程度上表明我国货币政策的外部时滞过 长,有效性较低。
截止 2010 年 1 月底,国内主要资产和大宗商品中仅有黄金和房地产的价格走势 超出了金融危机前的峰值(下图中房地产价格为根据中原地产价格指数计算的上海 房地产价格)。为了遏制如此凶猛的房价走势,防止地产泡沫的破裂,继去年十二月 底中央密集出台一系列房地产调控政策以来,中央近期再出“国十一条”进一步调 控楼市。
以日本作为比较对象的原因有两点,一是日本经济在上世纪 70 年代后的发展速 度、模式和面临的国际经济环境与我国较为接近,为行业国际比较提供难得的宏观 经济背景;二是决定两国行业自身发展的一些重要因素也比较接近。我国目前宏观 经济背景和行业发展特点较接近日本上世纪 70 年代初,但我们并不局限这一时间段。
由于中国此轮房地产泡沫的形成与 20 世纪 70、80 年代的日本有颇多相似之处, 并且两国均以银行间接融资为主导,房地产市场的资金来源对银行信贷有很强的依
赖性,因而本文以两国房地产泡沫的成因为切入点,进而比较两国货币政策对房地 产市场的调控目标、主要工具及政策时滞的异同,以期得出一些有用的结论和建议。
第1章 日本楼市崩盘始末及地产泡沫的危害
1.1 日本楼市崩盘始末
上世纪 90 年代初日本爆发的房地产泡沫破裂,是世界各国历史上迄今为止最大 也是最深的一次房地产危机,至今仍无完全恢复的迹象。
战后 50 年,日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪 80 年代初期日本仅 用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于美国 的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国,在电子汽车钢铁和造船等领域 更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半,外汇储备超过 4000 亿美元,占世界外汇储备的 50%。日本人成为世界上最富有的人,土地成为世界上 最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国,日本平均 房地产价格是美国的 100 倍,东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买 下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤 其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪,资金指处所向披靡。伴随“国 富民强”,大量新资金没有去处,只好集中和积聚在十分有限的土地上,造成土地和 房屋的含金量越来越高,价格和泡沫与日俱增[1]。
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小,人口众多,加上经 济高度发达,房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发,土 地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨,高度垄断集中,1985 年东京大阪的土 地价格比战后初期猛涨了 10000 倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因 造成的,是无可避免的,那是不正确的。实际上即使是 1985 年泡沫已经相当严重, 如果没有后来 5 年时间中执行的一系列错误政策,泡沫破裂还是可以避免的。1985 年日元升值以及对升值错误的估计和预期,将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯 狂”。在 5 年短暂的“辉煌和灿烂”之后,日本经济和房地产陷入了已经长达 14 年 的萧条和低迷。(下图)
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长
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