房地产企业价值评价研究及实证分析-管理科学与工程专业论文.docxVIP

西安建筑科技大学硕士学位论文 化，终结了靠关系拿土地赚钱的时代:在 2005 年的国八条、 2006 年的十五 条、 2007 年的 24 号文等土地、信贷、税收调控政策的冲击下 ，房地产企业 面临着一个又一个挑战:加之随着房地产市场的日趋成熟，消费者日益理性化， 要求企业提供更好地产品和服务。政策环境的改变和市场的变化，进一步加重了 房地产企业之间的竞争;尤其是中小型房地产企业 ，由于在土地、资金等方面没 有优势，所面临的竞争压力更大，生存能力受到严峻考验。 面对激烈的竞争和不断变化的市场，越来越多的企业开始思考如何在这种形 势下维持和提升企业的市场地位，扩大市场占有率，使企业健康长久的发展。房 地产企业要想在这种环境下生存，不仅要以市场发展为导向 ，还必须关注企业自 身价值的发展，企业自身价值的提升是新形势下企业获得竞争优势的最佳选择; 而且企业价值更能在不确定情况下全面反映企业的经营状况 ，关注企业自身价值 的发展情况有利于企业的长远发展。因此，研究房地产企业的价值显得尤为重要。 1.1.2 研究意义及目的 1.目前研究企业价值的文献很多，但仅有少量针对房地产企业进行的价值研 究，而且多数是对房地产企业价值的评估研究，所以本文在价值工程理论的基础 上结合房地产企业价值链 ，以房地产企业为研究对象，对房地产企业价值进行系 统评价研究，以填补相关研究的不足。 2.价值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要功能的技 术经济分析方法。它与一般的投资决策理论不同，它强调研究对象的功能分析 ， 即功能支出一定时，如何降低成本。为应对国家调控政策的影响和房地产企业竞 争加剧的局面，促进房地产企业更加健康、稳定的发展，运用价值工程理论研究 评价房地产企业价值具有重要的理论价值与实践指导意义。 3. 从功能-成本角度对房地产企业价值链进行评价 ，建立一个全新思路、可操 作的价值评价体系，使企业明确当前价值活动的状况，发现薄弱环节 ，把有限的 企业资源放在最能提升企业价值的活动中，以便更好的实现企业价值最大化。 4.企业自身价值的提高是新经济形势下企业获得竞争优势的最佳选择 ，有利 于企业的长远发展。运用价值工程原理和价值链理论对房地产企业价值进行评价， 探讨提高房地产企业价值的对策途径，有利于企业长远、健康的发展。 5.根据实证分析企业的实际情况，勾勒企业的价值分布曲线，从横向评价企 业内部的各个价值活动的价值分布情况及合理性，纵向剖析企业各个价值活动的 2 成长过程，从而找到提高企业价值的对策建议 ，为评价和提高房地产企业价值的 实际应用提供思路和依据。 1.2 国内外相关研究现状 1.2.1 价值的含义 价值是当今社会出现频率很高的词，在许多不同的学科中，价值都有其 不同的概念和定义 [2146. 在哲学中，价值是客观事物所具有的属性和能力对主体所具有的作用及意义: 在政治经济学中，价值是凝结在商品中的人类一般劳动，是交换价值的基础:在 西方古典经济学中 ，价值是一种效用〈有用性)，是人们对商品的主观评价;在企 业财务理论中，价值是企业作为 一种商品在资本市场中的市值:在价值链理论中， 价值可以从内外两个视角定义 :对企业自身 ，价值指产品能带给企业的收入 ，对 企业产品用户，价值是 产品的使用价值 :在价值工程理论中，价值是研究对象功 能和成本之比，是研究对象功能和成本的关系体现。 本文所指的价值与价值工程中的价值含义 一样 ，是功能和成本的关系体现， 是房地产企业价值活动的功能和成本费用之比。 1.2.2 国外相关研究现状 企业价值 这一术语作为财务管理的目标函数最早 由欧美学术界于 20 世纪 50 年代中期提出 ，企业价值理论由美国学者于 20 世纪 60 年代初期提出 气 企业 价值理论经过数十年的发展，在欧美等发达 国家得到了广泛的研究应用。在经济 全球化的今天 ，面对激烈的市场竞争，越来越多的企业都以企业价值最大化 作为经蕾的战略目标。 根据不同的衡量方法 ，国外学者提出不同的企业价值观点 阴气 (1)基于现金流 量的企业价值观，由 Cope land 和 Rappaport 等学者倡导 ，是企业价值的主流观点: (2)将企业价值定义为市场价值的观点，由经济学家 James R. Tobin 提出的 Tobi n s Q 理论为代表，认为企业价值表现为企业的市场价值与投资于企业财产的价值的比 值; (3)基于经济增加值 (EVA) 的企业价值观，由美国学者 Stewar t 提出，将 EVA 作为衡量企业业绩的指标引入财务管理系统: (4)期权定价的企业价值观，以布莱 克与肖莱斯研究的 Black-Scholes 期权定价模型 (OPM) 为代表; (5)基于市场增加 值 (