房地产投资风险决策分析与研究-技术经济及管理专业论文.docxVIP

统的最优准则，并倡导把人 工智能技术引入决策科学，为决策支持系统的研究 指出了新的研究方向。西蒙也因其开创性的工作为现代管理决策奠定了理论基础， 对管理科学的发展做出重大贡献，于 1978 年获得了诺贝尔经济学奖。 1966 年，霍 华德 (R.A.Howard) 发表《决策分析:应用决策理论》一文后，决策分析作为 规范性决策研究成果，得到广泛的应用气 1970年以后，更多的学者采用动态的分 析方法，提出了净现值、动态投资回收期、内部收益率等的概念并以此为决策准则， 相比之下对于项 目决策更具实际意义 (4)。此后，许多学者充分吸收运筹学、统计学、 行为科学和计算机科学的内容和方法，使决策分析学科在观点和深度方面，都得到 了充分发展，逐渐形成现代决策分析理论的框架和基础。 到目前为止，学界已经形成了多种广为采用的评价方法，主要有:美国伊西·利 特法克和彼得·班廷学者提出的冷热因素法，美国学者罗伯特·斯托伯提出的等级 尺度法，美国道氏化学公司提出的道氏评估法、多因素和关键因素评估法、运用模 糊综合评判原理的相似度法、运用灵敏度分析的综合评价法等 [5) 。 投资决策理论首次引入房地产领域是 1986 年，以 Austin J.Jaffe 的一篇著作《房 地产投资基本原理》为标志。书中强调了风险与回报的辨证关系，将各种方法综合 应用于风险决策，并提出房地产投资决策的五项基本原则 :一、房地产投资分析是 系统性的经济分析:二、风险与回报紧密相关性: 三、投资应以利润最大化为目标: 四、房地产环境效益分析必不可少;五、房地产投资分析是一种风险分析I飞这些 原则对后来，乃至今日的房地产投资决策的研究产生了巨大而深远的影响。 1.2.2 国内决策理论的发展及现状 我国现代决策理论研究起步较晚，受社会主义计划经济体制的束缚，绝大部分 企业没有独立自主的生产经营决策权，因此对现代决策理论的研究仅处于初级阶 段。改革开发之后，我国经济、管理体制发生了巨大转变，放开计划经济将一系列 社会经济活动纳入到市场机制的轨道上来，市场竞争的结果引发对决策理论的迫切 需求叭这期间代表性著作有 1982 年财政部教材编审委员会的和原国家建委基本建 设经济研究所分别组织编辑的《基本建设经济学》叭 由于历史的原因，我国决策理论的发展远远滞后于欧美发达国家，鉴于近年来 房地产迅猛的发展速度，我国学者对于决策理论和技术的构建往往采取翻译国外文 献结合中国国惰，并在实践中不断修正和改进。 纵观国内文献资料，早期的专家学者以及实践 工作者的研究多集中在工程建设 领域，从完全理性和 有限理性的角度对决策理论和方法进行了广泛的探讨。如 20 世纪 80 年代，陈守煌教授提出了多目标模糊优选理论、多目标非结构性、半结构 性决策分析理论、多目标模糊优选动态规划理论和模糊聚类、模糊模式识别、模糊 决策统一的理论与模型。这些理论模型经过发展与实践，不仅形成了一套完整的模 糊决策分析体系，还推广应用于更广泛的学科领域中 的。 在随后的二十年中，决策 理论在各个领域的应用逐渐发展并走向成熟， 有代表性的作品有 1980 年，熊斯毅 等人的《马尔柯夫决策规划在水电站水库最优调度中的应用)); 1984 年，徐国义的 《环境系统工程定量分析和优化决策方法研究)); 1991 年，邵启一、席龙飞的《多 目标决策的效用函数法及船型论证实践)); 2002 年，陈国桥的《层次分析法在水利 工程投资决策中的应用研究;王洗尘的《可能度和满意度在多目标决策中的应用)) ， 官建成、刘权的《改进的 Hannlling 神经网络在 RB 项目中止决策中的应用)) (6)等 文献。决策理论发展到中后期的时候，大连理工大学王众托院士提出的著名元决策 理论[η ，解决了对决策本身进行决策控制的问题。 1.2.3 我国房地产投资决策研究现状 我国房地产自八 十年代中后期逐渐恢复和发展起来，因此针对房地产投资决策 的研究起步较晚，到目前为止，仍然不够系统和完善。投资评价方法多散见于国内 期刊，常用的有层次分析法 AHP、期望效应决策法、决策树法、风险调整贴现率法 等，但是在实践中这些方法很少被应用。而实际操作中常用到的是传统的财务评价 方法，用净现值、内部收益事、回收期等评价指标来进行投资效果的比较优选 【剑。 但是在不确定的市场环境下，财务评价容易造成房地产投资价值的低估。房地产市 场的不成熟，加上房地产投资决策研究方面的欠缺，使理论研究到实际应用还有很 大一段距离。房地产投资是一项关联程度高的复杂工程，仅仅依靠决策者自身认识 水平和以往的操作经验决策是远远不够的。房地产项目投资额巨大，又具有不可逆 性，一旦投资失败将对投资者