沈阳大潘镇住宅项目物业发展、规划设计深化报告96P教学文稿.pptVIP

物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 单体应尽量以多层为主，全部采用普通平层户型 多层住宅在潜在客户的购房需求中占最主导地位。 受容积率压力，可在后期安排适量的小高层。 潜在客户最喜爱的户内空间结构是普通平层。 普通平层施工难度小，建议全部采用平层。 潜在客户最喜爱的建筑风格是稳重的现代感 尽量减少小型建筑构建，施工难度加大。 以大体块（如交错的阳台）、鲜明线条、色块对比突出现代感，通过色彩变化丰富整体效果。 入口、首层的局部建议精细化，材质适当变化，提升品质感。 退台设计 逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图 2层/3层/顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次 考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为半封闭/封闭式设计 顶层特色设计 建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力 顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光 首层 送花园 多层竖向示意 3层 2层 首层 4层～ ～10层 顶层 单体造型：特色小高层洋房的单体竖向设计 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：砖红色 配色：白色、米黄色、黄色…… 砖红色，给人以稳重感、品质感，配合不同的色彩，令组团各具个性 建筑细部表现：色彩合理搭配，各组团具有不同个性、不一样的情景 主色：白色 配色：米黄色、砖红色、黄色、蓝色…… 白色，清新、夺目，局部加入跳跃的色彩，令项目建筑整体形象清新、突出 建筑细部表现：虚实结合的立面处理，令建筑立面变化更丰富 实：砖红色/白色的外墙 虚：清透的玻璃 虚实对比下，表现建筑的现代感、品质感 形象定位 城市化商业形象 创造城市生活体验感 中小型集中商业(超市+餐饮)形象建议 体量要有一定规模，形象要具有标志性，形成镇区的新兴商业中心 建筑立面简洁大气，体现城市感与时尚感 沿街小商业形象建议 休闲的商业街区氛围 舒适的感官享受与亲切的尺度 商业配套开发：定位与形象建议 集中商业 集中商业 社区商业 社区商业 社区商业 会所配套开发：选点与规模建议 会所设置：建议设置双会所 项目总体规模较大； 中后期将出现定位的明显提升，对配套要求不同； 结合商业规划与配套规划考虑未来用途； 会所①选点： 规模建议：1500㎡； 结合景观规划布置：入口商业景观与社区景观的转换节点（景观规划参后），提升社区入口形象，建筑设计漂亮又可以成为“景中之景” 。 结合社区入口商业规划：与商业街整体融为一体（商业街建议参后），销售期可作为高形象的销售中心，未来则可出售用于经营。 会所②选点： 规模建议：3000㎡； 提升中后期项目定位，可考虑重新布置售楼中心； 未来与物业用房、老年活动中心、幼儿园相结合； 会所① 会所② 形象定位 反映整个社区的原生态形象，以健康、自然为主题，并成为社区的风景线 结合中心水景布置，营造自然健康的公共开放环境 会所配套开发：形象建议 功能 分类 功能设置 建筑面积(㎡) 设置要点 健身 类 健身室 100 景观式 瑜珈馆 50 —— 康体类 桌球室 50 —— 棋牌室 100～150 —— 乒乓球室 100～150 —— 社交活动类 茶艺 100～200 聚会、商谈场所 餐厅 400～500 —— 幼儿园 幼儿园 1900 —— 会所配套开发：功能设置（会所② ） 配套开发：幼儿园 选点建议：与会所②相结合。 规模建议： 根据指标要求，本项目应设建筑面积共计2700 ㎡的幼儿园。根据实际经营与我们的实践经验，建议本项目设1个建筑面积约1900㎡的8班幼儿园，不足规划指标部分面积，通过补交配套建设费解决。 开发建议： 设于中后期开发，有利于企业根据资金情况、客户需求进行适当调整。 选点原则： 避开交通流量大的路口； 位于可达性较强的位置，如主要入口附近； 尽量与公共建筑较集中的区域结合，形成连片的公共区域。 会所① 幼儿园结合会所 物业发展规划设计深化 开发条件分析 外部条件 内部条件 开发价值分级 开发策略 住宅策略 配套策略 基础配套 整体规划 物业价值分配 规划布局形态 交通体系 景观体系 单体户型建议 单体形式 户型建议 售楼处建议 外部形式 内部组织 结合产品与定位的价格策略 基础配套改善：水、气