江西乐平市荣晟·东湖豪景营销推广方案（终）147P幻灯片资料.ppt

仅此，还不够 第三部分：营销推广 攻略一： 推售策略 1、推盘策略 高端立势 1#，17F 2#，17F 3#，11+1F 4#，11+1F 5#，6+1F 6#，6+1F 7#，6+1F 8#，11+1F 9#，6F 10#，6F 11#，6F 12#，6F 一期 二期 1 2 3 首先，推出少量稀缺产品组合高价入市、建立标高，形成价格差异，为下批单位积累客户，拉升价格。 紧接着，推出高性价比的中小户型补充产品线，做旺项目。 最后，在项目形象逐步完善的情况下，推出剩余300多套，通过丰富的产品线满足客户需求的同时，通过价格提升，最终实现项目价值最大化。 分批推售有利于项目施工组织和园林等样板区的营造，常规产品与差异产品通过价格差异引导销售走势，有利于互相促进销售，并为后期的价格提或奠定了依据，同时有利于项目的营销推广策略进行。 高端立势，分批推售 2、推盘节奏 有的放失 2010年12月开工； 2011年2月±0 2011年5月中旬首批取得预售许可证 项目工程进度模拟 2011.5月 2011.8月 2011.12月 2010.12月 2011.2月 形象期 预热期 开盘期 2011.6月 强销期 2012.5月 5.18首批开盘 第二批开盘 第三批开盘 清盘期 分批推售策略: 3、价格策略 高举高打 【先树标杆，再以差异化产品形成价值差，促进去化】 攻略二： 展示策略 豪宅形象展示途径： 售楼部 工地现场包装 样板体验 1、售楼部包装 洽谈区 户模区 沙盘模型 前台 办公区 情景展示区 沙盘设置于进门正中央位置，非常醒目，同时与主灯呼应，成为售楼部的视觉重点，有利于置业顾问讲解和客户行走动线。 资料架 饮水机 擦鞋机、晾架架 功能分区： 结合项目形象定位与目标客群的心理特点，设置一些简约而不失品位的精致桌椅。 洽谈桌上放置鲜花和印有项目LOGO的水晶烟灰缸。 效果示意 洽谈区 情景展示区设置售楼部右侧区域，通过布置一个类似于客厅的方式来平衡空间，同时一些艺术小品和家私的布置，使客户能够现场感受出一种未来的生活氛围，同时也可以做为VIP贵宾区使用。 效果示意 情景展示区 １２块展块是项目卖点展示，同时也是客户的视觉重点，因此建议展板的制作工艺一定要精美，建议可采用油画框的形式制作， 卖点展示区 效果图 增强卖场气势和标识性，在前广场放置一些花车和太阳伞，营造一种与众不同的气场。 效果示意 售楼部前广场 2、工地现场包装 2.5M 4M 本案的围板是一个非常好的广告载体，而目前的围板高度只有2.5米，在空旷的空间显得不够大气，因此建议将围墙整体高度加至4米，局部５米，通过工地现场的形象包装从气势下直接压倒公园1号。 效果图 乐平其他楼盘的现场包装一般只做工地围板，而本案要想与进行区隔，就必须要某些点上做到极致。为了便于下阶段的样板体验，建议在第一阶段就树一个高大的精神堡垒和岗亭，加强客户的尊崇感 效果示意 精神堡垒 保安岗亭 3、样板园林/样板房 谋定而后动 以“样板体验”为这个城市树立领袖”的王者气象 本项目要想跳出竞争圈，就必须打破思维定势，在产品上出新，在策略上出奇，才能实现项目的成功突围！ 沿河滨水景观带 样板主景区 思路：沿河至项目，打造一个“滨水景观区” 通过滨水景观区的打造，成为市场关注点，使之形象得以最大化提升； 真正实现我们跳出竞争困局，树立市场领袖地位； 由此， 先做园林，再卖房 竞争环境分析 未来竞争市场供应体量很大，产品雷同，竞争趋于同质化。 典型案例研究 鸿宇·天湖城 [项目简介] 城北天湖公园旁，人民医院对面,由鸿宇置业公司开发,小区总建筑面积近30万方，开发分为四期,目前已经进入第二期开发。 [产品类型]花园洋房、多层、小高层、高层 点评： 目前乐平的标杆项目，其标杆产品花园洋房已经销售完毕，主要推售的是电梯房，售价节节走高，目前是乐平量价双冠， 当前均价2600元/㎡。但是，受限于楼盘的规模，客群面较为宽泛，客群阶层感不强，最多算是环境较好的高品质楼盘。 乐平典型案例研究 大地豪城 点评：大地豪城是乐平较早开发的一个项目，但一直以来都处于不温不火的状态，其定位高端的别墅产品更是销量一直差强人意，究其原因有三，一是定位不清晰，二是品牌意识不够，产品调性不高，三是对客群的把握不准确。 [项目简介] 项目位于乐平大道,由大地置业发展公司开发,小区总建筑面积15万方，是乐平较早开发的一个项目之一。 [产品类型]小高层、高层、双拼、别墅、叠拼 [主力户型]130㎡三房 乐平典型案例研究 东湖公园1号 点评：东湖公园1号是对于本案来说，具有很强研究价值的项目，从该项目的豪宅定位与实际操作手法来看，是不太相符的，我们认为它目前形象失败的原因有二，一是豪宅的品牌形象没有拔高，对市场没有号召力，