河北唐山房地产市场研究报告（101页）教学文稿.ppt

; 环渤海经济圈; 唐山与石家庄区别;; ;唐山文化概览; ;二、区域规划; ; ;区功能名称; ; 凤凰新城与南湖片区、东部片区的区别;总部基地一期 金融街;凤之梦;凤凰新城商圈;三、区域房地产研究; ;;2011年唐山市内三区年消化在152万当量，2009年由于凤凰新城板块入市量，成交量猛增，2010-2011年受政策调控影响，增长量放缓，但仍呈增长趋势，预计2012年成交量将超过2011年。;项目;新华联广场 2011-5开盘，4.8万㎡均价9880，去化60%;高科总部大厦 2010-5开盘5.7万㎡,均价1.3万 元/㎡,去化80% ; 1、天景美地华润万家商业体2万㎡ 2、雅颂居的香格里拉酒店裙楼购物中心约3万㎡ 3、万科金域华府集中商业约4万㎡ 4、唐城壹零壹集中商业约2万㎡ 5、唐山橡树湾华润万家旗舰店5万㎡ 6、唐山新天地金融街集中商业5万㎡ ; ;1、项目周边底商多采取三层的形式 2、为保证社区品质，社区内部不设???商街 3、风情大独栋产品在社区临角一侧出现;; 唐城壹零壹; 梧桐大道; 万科金域华府;;五、产品研究; ;中高端客户： 国企中层、私企小业主、公务员、教师; 产品布局图;一、售楼处设置在与香格里拉酒店相对的位置，且与万科售楼处形成犄角之势。售楼处做成商业独栋形式，建议三层（3000平方米左右），（前期一层可挑空为9米，后期销售可隔为两层）；为以后销售预备可做餐饮条件。同时在售楼处两侧可再设置上两三栋商业单体独栋，每栋面积控制在1500平方米左右。 二、在西北角地块设置SOHO和高层，主打小户型，降低刚需人群入住凤凰新城的门槛。同时也需做底商。 三、考虑到该区域旺盛的消费力，底商裙房在大里路和长虹道可设置三层，在项目北 段朝阳道设置两层 ; 四、由于周边集中商业众多，因此不建议做集中商业。 五，在小区内部南北规划路两侧设置企业会所产品，体量控制在2万平方米以内，套均面积控制在500平方米以内，以总价400——500万元为主力价格。 六，总的设计原则：尽可能扩大底商和商街的体量；减少SOHO的体量，SOHO能排一栋则尽量排一栋，减少占地面积；尽可能扩大花园洋房体量（9层以下即可）；尽可能扩大创新户型的体量 ;唐之梦·渤海之心高端居住区;一、安全梦想：我项目所在地段为唐山市地质条件最好，即使在大地震时也保存完好，居住于此可以获得不同于南部塌陷区所不能获得的安全感 二、现代化文明城市梦想：过去唐山以工业立市，以钢铁、煤炭、化纤等环境破坏性重工业为主，而本案所处的凤凰新城是以金融中心、商务中心、总部基地、创新基地等环境友好型的第三产业为主，这使得唐山人真正能够进入现代文明城市的氛围之中。 三、纯正高端居住梦想：过去唐山人居住环境为商住混搭、人车混行，而本案提供的是纯正高端的居住氛围，写字楼设置独立出口，底商仅分布在小区外部道路，小区内部无底商，实现真正的人车分流。 四、大唐之梦：唐山因唐王李世民东征高丽屯兵于此而得名，曹妃甸即为纪念唐太宗爱妃曹妃而得名，盛唐时日本遣唐使以唐山（乐亭）为登陆点；叔齐伯夷不食周粟，更是体现了中国“仁”文化历史源远流长，我项目便在文化氛围浓厚的唐山，通过小区景观小品的设置，以此来唤醒唐山人的大唐梦。; 关于商业建筑形态的思考; 关于公寓的思考 ——;新华联广场公寓平面图; 1、 通过对凤凰新城等竞争项目的调研，发现凤凰新城多以125到170㎡的三居为主，同时辅以少量的两居和四居，抬高了唐山市民到凤凰新城置业的门槛，我项目现金流产品通过缩小户型面积降低了唐山市民到凤凰新城置业的门槛。 2、通过对承德RBD项目的借鉴，我们开始应用大量创新型户型，做到类别墅产品有地，空中花园产品有天，合院有天有地 3、由于唐山大部分项目采用两梯四户的格局，建议我项目在部分楼座采用两梯两户的格局，以增加项目竞争力。;现金流产品;两梯四户中的90㎡两居南北通透;推荐户型—舒适类两居; 推荐户型—经济类三居;三居116㎡;3室126㎡全明卫 ; 推荐户型—舒适性三居; 推荐户型——舒适性三居; 竞争项目产品卖点分析; 万科 金域华府; 万科金域华府; 中兴·唐城壹零壹; 中冶置业 梧桐大道; 嘉里 雅颂居; 华润 橡树湾; 天景美地;中国水电 首郡; 金隅乐府; 万科 金域蓝湾;1、先有实景园林，再卖房 2、一定面积的水系的普遍运用 3、人车分流、全地下停车 4、单元门挑空大堂彰显身份 5、智能化安防系统普遍应用 6、一、二层普遍运用干挂石材 7、层高普遍为3米 8、户型均有一定的赠送面积，如露台、飘窗 ;除了以上竞争项目共同卖点外，