河南省利海雁鸣湖旅游地产项目发展战略报告知识讲稿.ppt

温泉疗养（汤泉文化会馆）——高端项目 葡萄庄园+酿酒坊（酒堡）——高端项目 射箭场 ——高端 中国养生药膳 多功能酒店 ——中高端 汽车影院 ——中高端 中国养生文化艺术馆 CS对抗赛场 ——中高端 网球场 ——中高端 钓鱼俱乐部 ——中高端 婚纱摄影拍摄基地 ——中端 “夺标类”运动节目——大众类 拓展训练中心——企业活动 船模中心 ——青少年活动 项目界定 策略架构 市场研究 项目核心问题 定位发展战略 项目营销战略 宏观市场分析 微观市场分析 阶段推广策略 项目SWOT分析 项目解决方案 项目客群定位 项目营销总战略 项目核心价值提炼 项目形象定位 产品、价格决定客户群 从项目的开发目标和规划看，有联排、独栋、叠拼别墅等高端豪宅，也有洋房和公寓中高端产品。我们要打造的是中原乃至全国顶级别墅项目和4A级旅游地产，因此我们的主要客户群应在社会的中高端阶层。 项目客群界定 家庭年收入100万以上 家庭年收入30-100万 中端 中高端 富豪 中低端 低端 家庭年收入10-30万 家庭年收入5-10万 家庭年收入5万以内 本案客户的阶层界定为： 中高端客户的中上层； 高端客户的全层。 项目客群界定 从数据中寻找客户 郑州2007下半年—2008年上半年购房人群区域分析 从数据中寻找客户 对龙泊圣地客户来源分析 高级白领、私企业主对竞争品的认可度较高，也是本案的主要显性客户 对龙泊圣地客户职业分析 从数据中寻找客户 * 项目客群定位：----区域定位 周边郊县市客户 郑州区域客户 区域内客户为本项目的重要客户 由于项目体量之大，物业价值高，因此区域客户消化有限，项目客户还需扩大到整个省内市场客户，以及周边县市的厂矿企业等部分客户； 同时作为旅游地产，客户还有周边省份的边缘性客户。 省内各市 及厂矿企业客户 省外 边缘性客户 * 第一级别：企业精英和暴发户 生活理念： 尊贵是我的符号。 心理特征： 表现身份的尊贵，不得不受到尊贵的约束 行为方式：占有最好的资源，满足尊贵对人提出的符号要求 文化特质：嫁接国际时尚符号、标签 代表人群：70年代—80年代初的企业精英和暴发户，年龄普遍在35——45之间。在改革大潮中完成资本积累，这类人群渗透到社会的各个行业，文化程度高低不一，但是善于学习和迅速接受新事物，对自己游历的城市、新鲜生活比较留恋，对自己小时候的梦想生活始终向往，如海边生活。 目标客户描述 * 第二级别：政府高官和企事业领导 生活理念： 尊贵由心、自然由心 心理特征：尊贵由内心的自信、对事物的把控而来，举手投足自然焕发，轻轻松松超越物质对人的束缚，跨越世俗符号的限制，进退自如； 行为方式：占有稀缺资源，但不刻意用来炫耀而是用来享受，生活完全由自己做主； 文化特质：尊贵是我，身心由我，比较认同海外生活 代表人群：年龄阶段一般是45以上政府高官和企事业领导（或退休），文化程度较高，重视人际网络，坚持自我为中心，生活有相当的传统痕迹，低调内敛，要求生活配套齐全。这群人在职时，经常出国考察等，有比较丰富的海外经历，因此对国外奢适生活比较向往和渴望。 目标客户描述 高知识、高品位、高收入人群； 比较容易接受新的产品、服务和新的生活方式； 喜欢有个性、有文化内涵的建筑风格，注重社区内部环境品质; 渴望与大自然融合的宁静、惬意、舒适的生活; 对西方文化的认同度比较高； 注重邻里之间的互动和结识； 对稀缺资源占有，也是促使他们购买的重要原因。 目标客户心理分析 关键词：资源的性价比、服务、品牌、异国生活情怀 希望能很快得到社会的认可或得到一定认可，获得与财富相匹配的尊重，购买别墅成为他们获取尊贵感的一种方式； 最需要的就是时间和社会资源 ； 注重身份和阶层的界定； 喜欢有标签化的事物，如名牌汽车、出入有尊贵感的俱乐部等； 崇尚西方文化； 有攀龙附凤的心理； 消费心理趋于理性，资源性价比是决定购买的重要元素； 关注投资潜力； 目标客户心理分析 项目界定 策略架构 市场研究 项目核心问题 定位发展战略 项目营销战略 宏观市场分析 微观市场分析 阶段推广策略 项目SWOT分析 项目解决方案 项目客群定位 项目营销总战略 项目核心价值提炼 项目形象定位 * 区域价值 客户价值 产品价值 项目价值 了解区域，挖掘其核心价值 完善产品，挖掘其市场竞争 了解定位，挖掘其持有特性 核心价值链 城市价值 了解郑州，挖掘其发展潜力 项目核心价值 项目核心价值---城市价值 项目所处的城市——“郑州”我们怎么