《房产测绘(房产测绘上岗证培训)(压缩)》.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 5.7.4 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照功能进行分摊，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊，一般需进行多级分摊。 “一般”不含特例，如层与功能区合二为一等。 5.7.5多级分摊方法 多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。 “单位”指下一级自有单元（功能区、层），不是团体组织。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位（一般到功能区，包括地上和地下），再分摊功能区共有面积及加至的幢共有面积至功能区内各单位（一般到层），再分摊层共有面积及加至的幢共有面积和功能区共有面积至层内各单位（套）。 共有面积多级分摊的树状结构 5.8 特殊共有建筑面积分摊的基本原则 细则对国标进行了细化，提出了一些特殊共有建筑面积的分摊原则，条款规定的是以往工作中遇到的情况，随着房地产业的发展，新型房屋形式层出不穷，细则不可能及时补充修改，对新的问题可以参照细则中处理原则依精神进行操作。 5.8.1 房屋内为小区或多幢楼服务的管理用房、公共用房及其社区公益设施用房（如居委会、幼儿园、社区服务用房等），不作为共有建筑面积进行分摊。按独立单位处理，并在成果报告书中作相应说明。 共有建筑面积包括应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。管理用房、公共用房包括了社区公益设施用房。 5.8.2 地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下： 建议：地下室各层与地面连通的楼梯间、电梯井、前室等专用出入口，其在地面部分的共有建筑面积的分摊方式如下： 5.8.2 a)出入口设在该幢房屋主墙体外，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊； b)出入口设在该幢房屋内，且与该幢房屋地面以上部分没有连通，其建筑面积计入地下室功能区共有建筑面积进行分摊。 c)出入口设在该幢房屋内（不在核心筒内），且与该幢房屋地面以上部分连通，其建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊 5.8.3 一般的住宅楼中，各单元的共有部位内容一致时，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊。 建议：5.8.3条拆分为两条： 5.8.3.1 房屋中，各单元天面和地面相通，所有单元的共有建筑面积计入幢共有建筑面积进行分摊； 5.8.3.2房屋中，各单元结构完整，一般情况下各单元结构层数或结构平面均相差较大，各单元的公共空间（如门厅、楼电梯间、管井等）应在各单元各自分摊。 单元住宅楼 5.8.4 住宅楼中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室等，为该单元专设的共有建筑面积由该单元自行分摊。 建议：房屋中，某一单元不同于其它单元，设有专用电梯、管道井、前室、门厅（门廊）等为特殊部位服务的，专设部位记入该单元或特殊部位的共有建筑面积，由该单元或特殊部位自行分摊。 提出按单元分摊共有面积，是顺应房产测绘的发展，解决新型房屋带来的纠纷，体现相对公平，前提条件：某一单元有特有专用的共用部位（如电梯、配电间、管道井、前室等）时，仅由本单元承担该部位的分摊。 5.8.5 商场自动扶梯 连接商场各层的自动扶梯(电梯)，按自然层计算建筑面积，并按功能区共有建筑面积进行分摊。 5.8.6 地下室、半地下室或架空层等内的，为整幢楼服务的设备间（变电室）等共有建筑面积，由该幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商场、地下人防、地下汽车库等）按面积比例分摊。对于连体楼，应区分地下室和半地下室内共有建筑面积的服务对象，根据谁受益谁分摊及是否为单幢和多幢服务的情况确定分摊原则。 5.8.6有两层含义：地上部分与地下部分认定为不同功能区，地下室中有为这两个功能区服务的共有建筑面积；另外也存在连体楼地下室中专为其中一幢服务的共有面积。 5.8.7 位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。 把地下室视作独立房屋，一个特殊的功能区