沈阳方迪家园高层产品策略调整建议知识课件.pptVIP

方迪家园高层产品 策略建议; 地处和平与铁西区的交界， 是一个极具升值潜力的城市中心地块;现状分析;现状分析; 方迪家园高层产品自7月26日上市以来，销售状况惨淡，5个月共售17套（163平仅售4套）。归其重点原因有四： 典式高层，市场接受底低； 户型供应面积单一且偏大； 大面积的户型至少一个功能间临街，户型功能实用性差； 与竞品相比，性价比没有竞争力。 ;结论：方迪家园高层产品的市场定位需重新调整。;本案地域分析;;交通：铁西区的交通“主动脉”之一;CBD和CBD物业;商务：铁西新区规划中的商贸金融产业带;商业：和平和铁西零售贸易最发达的商业区分布左右;商业：沈阳市规模最大的汽车贸易产业带;小 结;商住市场现状;和平区03年商住楼代表个案供销状况;和平区03年商住楼代表个案供销状况;商住公寓的特征; 沈阳市的商住市场起步较晚，从00年底01年初开???形成成熟的商住大厦产品形态，01年底才有“商住公寓”的概念。03年销售性商住项目总供应量13.3万平,总销售量7万平,总供销比53%。 ?和平沈河两区60%项目年销量在1万,最好销售量为半年1.2万;最差项目为年销0.1-0.4万。年销量小与个案供应规模小有关，并大部分项目处于尾房消化，已逐渐退出市场。普遍供应量在1-2万之间，最小个案0.5万（当代程式）,最大个案仅一例为5万(方迪大厦）。 ?交屋标准多数为清水房，三成项目有平米500元左右标准的中档精装修或厨卫初装修。 ?两区商住项目均以售为主、以租为辅。多数均价集中在4500-4800元之间，租价集中在650-800元之间，比照写字楼属于低档写字楼概念，比周边商品住宅单价略高200-300元左右。 从与写字楼及住宅的价格比较上看，两区商住项目的售价普遍不高，但销售业绩一般的主要原因是各案供应面积普遍偏大，对应的中低档办公公司的需求是以中小面积为主力，供需错位。面积偏大的原因是多数商住项目为滞销写字楼或住宅改建，重新包装后上市的产品。 因为商住市场面向的客层对行业聚集的依赖性，因此项目区域性均极强，无跨区域竞争。;本案SWOT分析;建筑结构：高层产品属框架结构，室内格局的随意拆改，给业主提供更自由的空间组合。 户型面积与结构：128、163平米的供应面积迎合了目前商住市场的目标客户的需求。 价格和付款方式：3100元／平米的均价与商住市场的价格相差1000－1500元／平米左右，是有绝对市场价格竞争力的。 物业管理：有丰富的商住管理经验，可提专业的管理服务。;本案的地块是最具有改造商住产品的优势地块之一； 高层产品的主力供应 面积与当前商住产品的市场主力需求相吻合； 主体框架结构，给住宅改商住提供有利条件； 开发商有经营和管理商住产品的丰富经验； 花住宅的价格就能轻松买到商住房，大大降低了置业门槛； 现房发售，做为最大竞争优势与其它竞品争夺潜在客户。;建议重新调整高层产品的产品定位为;全新的产品概念;紧临和平，已经被太原街商圈全面辅延； 随着铁西新区对本案地区的改造、建设，使本案的升值潜力与日俱增； 项目周边道路的四通八达，会使业主的出行畅通无阻； 周边南站、太原街成熟的商业与商务配套设施，将给业主的生活带来极大的便利； 户型结构自由拆改，随意组合，让业主真正体会自已做主的快乐； 现房即买即住，减少业主期待之苦，购房无后顾之忧； 方迪物业成熟的物业管理服务，会使业主体会到在SOHO大家庭的满足。;建???将园区正门设为[和平SOHO]的主入口，以塑造商务形象。 建议在高层中设小型商务中心，可以为业主提供打字、复印、收发邮件、特快专递等日常商务服务。 设小型商务会晤中心，中心内环境清幽，设若干会晤台，为业主提供基本会晤服务，如提供饮品、纸张等。 提供酒店式服务标准，根据小型公司的需要对业主提供就餐等个性化服务。;创意提报;和平SOHO 住商时代 · 新地标;SOHO;目标消费者;和平SOHO 住商时代 · 新地标;我们这样表达我们的概念… …;标识设计方案;标识设计方案;我们这样展示我们的形象… …;路牌设计方案;路牌设计方案;路牌设计方案;挂旗设计方案;我们这样阐释我们的观点… …; 方迪家园，铁西新区第一站 铁西新区——城市规划的新商务脉动区，触动城市中心发展最强音。 铁西新区的关口要塞，第一时间全面掌控商务资讯。 尽享北二路汽车销售一条街庞大商务资源！ 连线建设大路，北二马路，直通财富列车不限速！; 和平soho，住商时代新地标 新标准住商两用，连通和平区的商务端口，首席地位勿庸置疑！ 网络时代，居家办公，新型公司的创业平台，全面soho我的事业主张！ 空间随心动，时间我作主，解放身心，做全职新鲜人！ ;[和平SOHO] 成功！