河南洛阳国宝花园别墅、写字楼等商业项目推广策略提报（175讲解材料.ppt

谨献予国宝八年领袖归来 国宝花园2012-2013年度推广策略提报;至今，凯瑞走过了14个年头，国宝走过八个年头 2013，凯瑞集团双案并举，国宝、红山双向发力 别墅、高层、写字楼，三大物业类型聚首 这将是凯瑞集中发力的一年， 将考验凯瑞集团资金实力，营销模式，资源整合，团队配合等综合实力 同时也将考验推广策划团队的整合推广能力、市场洞察力、团队执行力与创新力 通过全年营销推广，必须让国宝品质深入人心，巩固加强国宝花园别墅社区地位 凯瑞品牌再上新台阶，进而完成既定销售任务 ;?;;;通过对洛阳市宏观经济分析及房地产行业总体分析： 宏观经济运行稳定，经济保持高速增长，房地产发展处于高速发展的阶段； 市场目前处于供需两旺状态，随着房价的日益抬升及产品供应日益剧增，未来将会出现供大于求的局面； 市场竞争白热化，量价齐升的胜出者均在品牌形象、产???品质和营销手段有优秀表现。;竞争者是差异竞争的参照，更是创新的起点。从洛阳市房地产供应状况来看： 洛阳市房地产板块特征明显，洛南新区成为房地产发展最成熟和竞争最激烈的区域； 市场供需结构目前基本平衡，未来会有供大于需的趋势； 受城市发展规划影响，开元大道,龙门大道房地产市场发展最为迅猛，在售楼盘非常集中。 市场主流供应为小高层、高层，多层及别墅产品成为稀缺产品； 洛阳市整体楼盘的产品较为创新，产品理念较为先进，部分看齐国内先进水平； 相对于周边市区，洛阳新开发楼盘大规模楼盘居多，100亩以上规模楼盘较多。;房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究，从客户需求和居住发展趋势来看： 调研显示：洛阳市多数客户对项目位置的依赖性较强，尤其是面向社会中坚阶层的客户；跨区置业受到一定的程度的限定； 小户型项目对位置的依赖更强，中高端项目对位置的依赖感最弱，占据优势环境资源和优势区位成为高端客户置业的首选； 客户对于创新的产品较易接受，多变户型等创新产品均取得不俗销售业绩； 地域和气候的影响，客户对于朝向、采光、阳台形式等均有较高要求； 十分注重社区内部的景观体系，对于社区外围的环境要求相对较小； 别墅成为稀缺性产品,具有第一性和唯一性.;对于态势的研究是为了市场的机会点和空白点所在： 纵向比较，洛阳市房地产处于高速发展阶段，房地产开发量和开发水平都在快幅度的增长； 横向比较，洛阳市房地产市场发展依然存在空间，开发商在项目运作、产品多样化、营销水平及管理模式上与相对成熟的省会及一线城市存在一定差距； 城市经济不断发展，市场不断细分，客户的消费需求也在不断更新，以产品创新升级才能抢占日趋减少的市场份额的机率会越来越小； 楼盘模仿和复制的速度较快，异地城市的成熟模式被大量移植，建筑风格更趋多元化； 有战略思维的开发商越来越注重楼盘文化内涵和形象价值的提炼，但对于项目品牌、公司品牌的延续依然存在不足； 国内实力开发企业的进入迅速提升了本地的开发水平，也加剧了市场的竞争程度。;2013年，在调控继续深入推进的背景下， 房地产市场将继续进行量、价的深度调整， 同时随着库存的激增和房价的实质性回落， 刚需客户将迎来购房良机（选择多/价格低）， 住宅市场也将逐步回暖（价跌量升/以价换量）。;2012年在市场无视政策调控的同时，物权税试点，税负改革，小产权房，限购等国策出台 ；;短期内市场调整难以避免;直接政策影响;客户需求与市场机会—— 刚需产品及稀缺项目，将成为驱动2013年销售的核心力量（供应）。;?;迄今为止，年度总销售金额超过8亿元，累计完成签约金额超过4.5亿元， 香泊湾仅余88套、国宝华府去化率达到80%、香泊湾临街商铺几近售罄，;推广策略及广告发布回顾;;成绩—— 根据销售任务即时调整推广策略，解决当前销售困境，完成既定销售任务 经验—— 在混合推盘的项目情况下，线上线下推广方式要有的放矢，充分发挥不同媒体的不同特性，形成正确的媒介策略 不足—— 主要表现在平面表现方面，面对沉重的销售任务，多重产品混合推盘的营销方式，经验略显不足 线上表现品质较弱;?;策略之前的思考一;从君临广场项目，到800亩国宝花园项目，再到凯瑞集团红山2000亩超大型项目，凯瑞已经走过了14年，已经服务的和将要服务的客户究竟有多少？ 这个一个惊人的数目！;万客会启示录;万客会启示录;万客会启示录;策略之前的思考二;如今市场环境，突破宏观市场限制的重要武器？;策略之前的思考三;中国人讲究“镇场” 而最好的说服，从来就是现场本身的说服 如果，我们的现场具有足够的说服力 那么，我们的销售员将会事半功倍 国宝花园作为按照别墅标准量身打造的营销中心 不具备足够的商务风范， 此外，由于别墅和写字楼属于不同的物业属性 明年节点互不干涉 因此，通和认为凯瑞写字楼应该作为单独的项目运营 另择新址建立营销中心，与国宝花园各自为营，客户共享 ;