禹城城区土地级别与基准地价使用手册禹城国土资源局二一七.DOC

PAGE 禹城市城区 土地级别与基准地价使用手册 禹城市国土资源局 二○一七年一月 目 录 TOC \o "1-1" \h \z \u HYPERLINK \l _Toc30195 一、基准地价范围 PAGEREF _Toc30195 1 HYPERLINK \l _Toc17627 二、基准地价内涵 PAGEREF _Toc17627 1 HYPERLINK \l _Toc14603 三、土地级别分布 PAGEREF _Toc14603 2 HYPERLINK \l _Toc28980 四、基准地价标准 PAGEREF _Toc28980 4 HYPERLINK \l _Toc9274 五、宗地地价计算公式 PAGEREF _Toc9274 4 HYPERLINK \l _Toc27543 六、区域因素和个别因素修正 PAGEREF _Toc27543 5 HYPERLINK \l _Toc23392 七、期日修正 PAGEREF _Toc23392 5 HYPERLINK \l _Toc17621 八、容积率修正 PAGEREF _Toc17621 5 HYPERLINK \l _Toc32438 九、年期修正 PAGEREF _Toc32438 6 HYPERLINK \l _Toc19527 十、土地开发程度修正 PAGEREF _Toc19527 7 HYPERLINK \l _Toc6183 十一、 土地用途修正 PAGEREF _Toc6183 7 HYPERLINK \l _Toc25657 附表 基准地价修正系数表及其说明表 PAGEREF _Toc25657 9 HYPERLINK \l _Toc18589 附图 禹城市城区土地级别与基准地价图 PAGEREF _Toc18589 24 2016年禹城市城区土地级别与基准地价使用手册 PAGE 7 土地级别与基准地价使用手册 一、基准地价范围 本次禹城市城区土地级别与基准地价更新的工作范围根据《禹城市土地利用总体规划》（2006年-2020年）和《禹城市城市总体规划》（2005年-2030年）确定，包括：市中街道办、十里望镇及高新技术产业园，总面积94.56平方公里。四至为：东至市界--市界以西600米--赵牛河，南至赵牛河--省道101南1500米，西至101省道以西500米--西城工业园，北至北石桥以南及北外环西段以北200米。 二、基准地价内涵 根据相关规定，结合禹城市具体情况，确定2016年禹城市城区基准地价内涵定义如下： （一）估价基准日 本次基准地价评估基准日为2016年1月1日。 （二）土地开发程度 基准地价是区域平均价格，因此基准地价内涵中的土地开发程度同样反映的是区域平均土地开发程度。从本次禹城市城区基准地价更新工作范围看，禹城市城区一、二级地“七通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯、供气、供热）；三级地“五通”（包括供水、排水、通路、供电、通讯）；四级地“四通”（包括通路、供电、通讯、供水）；各级别用地场地平整。 （三）土地使用年期 依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》规定设定为土地使用权出让最高年限，其中为商服用地40年；住宅用地70年；工业用地50年。 （四）标准容积率 商服用地平均容积率为1.8；住宅用地平均容积率为1.6；工业用地容积率，根据山东省人民政府办公厅《关于进一步推进节约集约用地的意见》（鲁政办【2013】36号）文件要求，设置为1.0。 （五）土地权利状况 土地权利状况为完整的国有建设用地使用权。 （六）土地还原率 城区商服用地土地还原利率为6.76%；住宅用地土地还原率为6.26%；工业用地土地还原率为5.26%。 三、土地级别分布 禹城市城区各用途土地划分为4个级别。具体级别范围如下表： 表2 禹城市城区商服用地各级别边界说明表 级别 范 围 面积（公顷） 比例 Ⅰ级地 东至：通衢街、洛北干渠； 560.46 5.93% 南至：汉槐街以南220米； 西至：京沪铁路、徒骇河、建设路； 北至：洛北干渠、文化路； Ⅱ级地 一级地区域外； 1329.12 14.05% 东至：迎宾路； 南至：南外环路； 西至：解放路以西700米、徒骇河、京沪铁路； 北至：规划路、徒骇河、禹王实业、六和饲料南侧； Ⅲ级地 一、二级地区域外； 2276.19 24.07% 东至：东外环路； 南至：南外环、洛北干渠，南外环以南700米（包括天盛机械、天彩生态纺织），101省道以南150米； 西至：101省道以西200米； 北至：北外环与洛北干渠交汇处。 Ⅳ级地 一、二、三级地以外的评价区域。 5290.68 55.95% 表3