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浙江省工业用地出让最低价标准调整的研究 　　摘 要：本文首先以各县（区、市）的经济发展水平、区位条件变化和区域发展战略等重新计算城镇土地质量综合评价指数，初步划分全省土地质量等别，再结合工业用地土地征用开发成本和市场供求关系等，更新城镇土地质量等别。在此基础上，分析工业用地出让价格、成本、基准地价与工业用地出让最低价的关系，横向比较省外调整情况，结合浙江省政策要求，以等别为单位，优先确定最高等别和最低等别的标准调整方案，并经综合平衡后确定全省工业用地出让最低价标准修订方案，最后提出相关配套政策建议。 　　关键词：地价 工业用地 最低限价 土地分等 浙江省 　　一、研究背景 　　为贯彻落实国家和省相关政策精神，解决地方政府在招商引资过程中竞相压价、亏本协议出让工业用地、扰乱土地市场秩序以及由此引发的工业用地低效粗放利用，国有、集体土地资产流失和土地投机等一系列问题，浙江省国土资源厅于2005年完成了《浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究》。此后，为确保与2006年国土资源部发布的《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）相衔接，浙江省国土资源厅对成果作了相应调整，并通过《关于发布的通知》（浙土资发〔2007〕39号）（以下简称《标准》）公布实施。 　　《标准》实施以来效果显著，一方面，有效抑制了混乱的市场秩序，促进了工业土地集约利用水平，同时有效抑制了工业用地低成本过度扩张。但是另一方面，现行《标准》执行7年来，逐渐出现一些问题。首先，《标准》的制定是以当时地方的经济发展水平、土地供求关系等条件进行城镇土地分等的基础上确定的，《标准》实施7年来，也是浙江经济快速发展的7年，土地的供需市场变化很大，为了体现浙江各地经济社会发展态势，有必要根据当前的经济社会条件修订完善《标准》。其次，《标准》实施以来，土地征用开发成本大幅攀升。再次，工业用地出让价格的平均涨幅达到21%以上，与《标准》的差距越来越大。因此，为确保《标准》的现实性，持续发挥价格杠杆促进土地节约集约利用等调控作用，有必要对《标准》作适度调整。 　　二、研究思路 　　浙江省工业用地出让最低价标准修订以原成果的实施效果、存在问题分析评价入手，通过分析各县（区、市）当前的经济发展水平、区位条件及区域规划定位变动情况，重新计算城镇土地质量综合评价指数，初步划分全省土地质量等别。再结合工业用地出让价格水平、土地征用开发成本、土地供求关系等，调整城镇土地质量等别。在此基础上，进一步通过分析工业用地出让价格及变化情况、土地征用开发成本、工业用地基准地价与工业用地出让最低价的关系，横向比较省外部分地区标准调整情况，同时结合省内部分地区自行调整最低价标准情况以及省委省政府关于推进欠发达地区加快发展的要求，以等别为单位，优先确定最高等别和最低等别的标准调整方案，并经综合平衡后确定全省工业用地出让最低价标准修订方案。最后，针对标准修订方案可能存在的问题，提出相关配套政策建议。 　　三、城镇土地质量确定 　　为确保结果的可比性，本次工作按《浙江省工业用地出让最低价标准（试行）》的分等单元县（区、市）为评价单元。由于市辖区的部分统计数据难以获取，部分指标以整个市区的统计数据替代。 　　（一）评价指标体系及权重确定 　　为使修订前后城镇土地质量分等结果具有可比性，本次继续沿用《浙江省工业用地协议出让最低限价标准制定研究》中的评价体系的因素、因子及其权重，选择城镇区位、行政区级别、城镇经济规模、经济发展水平与产业结构、土地投入产出水平和建设用地潜力等6个评价因素，27个评价因子。评价体系指标值主要来源于土地利用变更调查成果、浙江省建设用地供应动态监管系统及《浙江省统计年鉴（2012年）》等。 　　（二） 因素因子指标值的量化 　　为了克服土地质量排序分等评价因子的量纲差异，体现各分等对象受具体因素和因子影响程度的相对强弱，土地质量排序分等评价因子计算需要首先采取标准化的方式，将评价指标进行无量纲化处理，将各评价指标值转化为0-100之间的因子分值。因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越明显。 　　当因子分值大小与土地质量成正相关时，评价指标标准化采用的公式如下：F1=■×100或 　　当因子分值大小与土地质量成负相关时，评价指标标准化采用的公式如下：F1=■×100 　　式中：Fi：某指标的作用分值； 　　Xmin、Xmax、Xi分别为指标的最小值、最大值和某评价单元的实际值。 　　（三）土地质量综合评价指数计算及初步分等结果 　　综合指数计算采用因素分值权重加和法，公式如下： 　　式中： 　　Pj：第j个城镇土地分等评价综合指数；Wij：第j个城镇第i个指标的权重；Wij：第j个城镇第i个指标的作用分值。 　　以综合