浦东农村集体建设用地流转试点工作的现状及的思考.docVIP

浦东农村集体建设用地流转试点工作的现状及的思考 　　自2009年以来，上海市先后出台了《关于本市开展小城镇发展改革试点的政策意见》和《关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见的通知》两个重要文件，分别就加快上海小城镇发展改革试点、推进农村集体建设用地流转作了安排。目前，上海市首批试点落地在浦东、松江、嘉定等5个区县，推出地块的性质多为工业性用地。其中，浦东区域的选址在川沙合庆镇的春雷村和益民村，益民村为建设用地指标流出村，春雷村为建设用地指标流入村，经测算两幅试点地块的面积相当，基本满足用地需求平衡。 　　一、浦东试点工作开展情况分析 　　1　方案主要内容 　　浦东合庆镇集体建设用地流转试点方案主要内容为：首先，由政府土地部门对益民村计划迁出的共计4幅用地(涉及6家危困企业)的性质、权属和面积进行确认。在协商自愿的基础上，对所在地块的企业进行货币搬迁，并将退出的建设用地指标作一次性流转出让，企业继续发展事宜由企业自行解决，而流转完成后的原4幅用地则进行基本农田复垦。其次，由已规划了旅游休闲建设项目的春雷村承接益民村转出的建设用地指标，其后将春雷村所在的地块办理农用地转用手续，通过协议出让方式交付旅游休闲建设项目的主体公司进行开发利用，以帮助解决其建设用地的瓶颈问题。主要工作环节包括：“土地确权――规划编制――搬迁评估――协商确认――方案公示――指标和实地流转――土地复垦”，以上操作环节所涉及的成本，包括益民村6家企业的搬迁费用、益民村企业搬迁后的复垦费用和春雷村与益民村的集体收益等，初步测算共计3000万元。 　　2　具体实施进展 　　一是完成了两村的土地调查和村庄规划编制工作。实施计划启动以来，合庆镇规土所已经完成了对指标流出地益民村和流入地春雷村的土地状况调查。目前，两个行政村已经分别举行了土地预备会议，张贴了“集体土地调查确权、登记通告”，并进行了指界人推举培训和土地勘测定界工作。同时，镇政府委托市规划设计院，严格按照土地利用总体规划、产业发展规划和环保标准等要求，从试点村的实际出发，编制完成了益民村和春雷村的村庄规划，以及春雷村拟落地旅游休闲项目的修建性详细规划方案。目前正按程序报新区规划部门审批。 　　二是完成了搬迁企业的资产评估和初步协商。由镇政府牵头对益民村土地流转所涉及的6家企业进行了资产评估，对搬迁成本进行了核算，并以此为基础对益民村土地指标出让的单价进行确定。在搬迁方式上，初步明确了与6家搬迁企业的交易支付方式，即先予以书面承诺，在土地指标流转成交之后再予实际支付，以缓解试点方案启动的资金压力。 　　三是完成了对益民村地块复垦立项与春雷村农民安置的成本测算。通过努力，目前指标流出地益民村的4幅土地整理复耕项目已经上报并纳入了上海市整理复耕系统，复耕面积为2.5公顷，约37.5亩。同时，镇政府、镇劳保所协同春雷村对拟出让地块的土地与劳动力比例、劳动力安置成本等进行了测算，为后期合同拟订奠定了基础。 　　四是完成了各类协议文本的编制工作。其中包括企业搬迁合同以及指标流转、劳动力安置、地块出让等过程中所需要的各类法律文本。 　　3　存在的主要问题 　　第一，关于合庆镇两村试点项目。具体操作上存在着一些阻碍，使得接下来的入市交易和项目推进工作难以加快：一是目前的试点工作仅仅依靠镇、村一级政府来操作，缺少区级政府层面的统一组织和协调，整体推进力度较弱。二是由于企业动迁、村民安置等项目先期启动需要一笔费用，开发企业既要全部承担前期搬迁和补偿款项，又要承担春雷村旅游休闲项目的建设资金，负担较大。而镇、村级政府的财力目前也难以垫付，进而造成启动资金无法到位而延误后期手续的办理。三是有关农用地转用的立项工作。根据已确定的政策口径，拟出让地块要完成“农转用”手续后方可出让，然而由于目前集体土地的“农转用”手续尚无明确政策规定，立项部门和审批部门无法予以明确，接下来手续办理的难度加大。 　　第二，关于新区集体土地流转试点的整体工作。就目前运作情况看，还存在着一些局限：一是操作覆盖范围小。目前农村集体建设用地流转试点范围仅限于工业、仓储用地，而对于大量存在的宅基地，现在还没有允许上市流转。二是建设用地流转交易平台不完善。目前，农村集体建设用地还不能像国有经营性用地一样进入土地有形市场公开挂牌交易，造成供求信息不对称，利用效率低下。三是操作模式单一，需要进一步创新。虽然与全市其他试点区域比较，浦东合庆镇试点项目增加了建设用地指标在土地交易市场挂牌环节，但是对于农村集体土地流转上市规范操作还缺乏突破性的尝试，如建立“综合性的城乡统一土地交易平台”。 　　二、改进浦东试点工作的建议 　　1　加大政策支持，提供制度和资金保障 　　一是应建立区级层面的统一领导和协调机构，进一步加强各部门资源整合，以形成强