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济南市住宅房地产市场的现状分析 　　[摘要] 随着济南市城市化进程的不断加快,城市建设的快速发展,房地产市场达到了前所未有的高潮,目前房地产业已成为济南市的支柱产业。随着济南市政府对旧城改造力度的推进,使得商品房需求量增加,在很大程度上也促进济南地区房地产升温。本文将从土地市场、项目投资特点、供需结构和影响房地产的金融政策等方面,对济南市住宅房地产开发市场现状的进行分析,找出其中存在的问题,并提出解决措施。 　　[关键词] 房地产市场供需结构政策 　　 　　1.济南市住宅房地产发展现状 　　土地在房地产开发中处于关键地位,土地的价格对房地产价格的影响也是显而易见的。 　　1.1 土地市场 　　1.1.1 国家实行严格的土地供应政策,土地一级市场竞争激烈 　　近来国家对土地市场严格控制,相继出台了土地出让及房地产金融压缩等多个政策,这些政策对土地价格产生了深远影响,最终影响到房屋价格。企业数量与土地供给量相比,差距大,土地一级市场竞争异常激烈,交易价格居高不下。 　　1.1.2 土地交易逐步明朗化、透明化 　　土地交易从不透明的暗箱操作,逐步透明化。开发商可以通过市场机制直接获得各种供地信息,在统一、平等、开放的土地市场上,公平参与竞争,通过“招、拍、挂”方式获得土地。尤其是2004年8月31日大限后,招投标市场进一步成熟。作为省会城市的济南,外地开发商日益增多,尤其是深圳、天津地区的开发商。由于市场逐步规范,为开发商创造了公平竞争、平等进入市场的机会,也使得开发商之间的竞争不断加剧。 　　1.2 供需结构 　　1.2.1 供需总量特点 　　从供需总量上看,仍是供需两旺的态势,但供给结构与需求结构并不协调。与商业营业用房相比,居住用房的投资效益太低,因此广大开发商对居住用房的投资并没有热情,而对商业营业用房的投资增势强劲,2004年新开工面积31.9万平方米,比去年同期增加了36.9%。相比之下,居住用房的供给远远未达到应有的规模,不能满足中市场的的需要。 　　1.2.2 供需分布 　　东部供给量较多,而西部尤其是槐荫区供给量较少,东西部供给不平衡。只是在距离中心较远的地区,像济南西部、西北部、西南部、北园大街以北、全福立交桥以东地区才分布中低价房,且相关配套有待进一步完善。 　　1.3 金融政策 　　房地产行业是资金高度密集的行业,房地产开发的投资规模大、周期长、且产品的价值量大,这使得房地产开发、投资的资金量大,金融政策的变动对房地产业有重要的影响。 　　2010年4月以来,国务院提出的一系列房地产新政,势必会在多方面影响市场供需关系。新政对一直现阶段快速增长的非理性购房需求起到了打压作用,对于平稳市场起到利好。 　　2. 济南市住宅房地产市场存在的问题 　　2.1 房价偏高、增长过快、超出了市民的支付能力 　　由于国家实施一系列的宏观经济政策,紧缩“银根”、“地根”,减少土地供应量,压缩银行贷款等政策。这使得关联性较强的房地产行业在这种宏观调控的大背景下,商品住宅价格不断上升。 　　2.2 房地产开发企业数量不少,质量不高 　　济南市房地产开发企业的数量呈现稳步上升的趋势,到2009年房地产开发企业已达到400余家。但是房地产开发企业的规模档次并不高,且有一级资质的房地产开发企业的比例只有2%,一、二级资质企业总数不足10%,大多数为三、四级或刚刚成立暂定级的企业。 　　2.3 土地政策持紧,不能满足需求 　　由于国务院下发了土地新政策,土地供给量少,不能满足需求。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,再次出台之后,中央又接连出台了两部法规,《土地利用年度计划管理办法》修订版,《建设项目用地用地预审管理办法》,此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场,也表明了中央从严管理土地的决心。 　　济南市也采取了一些新措施,2004年11 月份出台了《济南市现状用地招标、拍卖、挂牌出让试点工作实施意见》。这项政策虽然对推动旧城改造起到很好的作用,但是会引起土地价格上升,对开发商而言成本上升。 　　3. 促进济南市房地产市场持续发展的对策 　　3.1 加快住房制度改革,增加房源 　　为了解决济南市住房供需矛盾,应从多方面采取措施,尤其是解决城市中低收入家庭的住房问题。体现社会公平的原则,建设与济南市的经济发展水平相适应,与居民的收入水平相适应,与市场需求相适应的经济适用住房。具体有以下几条措施: 　　3.1.1 加快住房制度改革,积极推进企业房改。采取有效措施,加快出售公有住房的进度,认真协调、促进其他单批房改方案的贯彻实施,创造条件,早日上市,抓好住房公积金制度和住房补贴制度的落实,确保我市住房公积金制度的落实。结合济南市企业房改的实际情况,切实解决单位房改中的