浅谈重庆上海房产税的改革.docVIP

浅谈重庆上海房产税的改革 　　【摘　要】“高房价”一直是困扰普通老百姓的噩梦。去年，重庆和上海作为试点开征房产税，出台了许多相关制度措施。房产税，是否真能成为调控楼市的“原子弹”？抑或不过只是和风细雨一场？有人说它是救命稻草，有人说它操之过急，有人对之寄予厚望，有人却不屑一顾。 　　【关键词】房产税改革;房价;影响 　　0.前言 　　去年，重庆市和上海市分别颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法。开征房地产税于我国房地产行业而言可以说是一次破天荒的改革。重庆和上海作为房产税改革的试点城市，其所跨出的一步，是具有重要意义的。 　　我国现行房产税的基本规范是1986年10月1日起实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。其征税范围仅限于在我国境内用于生产经营的房屋，而对于城乡居民用于居住的房屋则不征房产税。随着我国社会经济的不断发展，制定于建立“社会主义有计划的商品经济”时代的税收规则，显然在很多方面已无法适应时代的需求。目前，很多家庭已经拥有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不仅仅是每个人的安家之所，更多地成为了人们投资的目标，成了一种保值增值的物品。在如此巨变之下，房产税作为一种政府收入来源和调整房产市场的工具，势必将作出一定改变。 　　1.两市改革方案 　　重庆、上海两地走在改革的前沿，但房地产改革方案不尽相同，各有侧重。 　　从征税范围来看，重庆征税对象范围比上海要广。重庆市首批纳入征收对象的住房为：(1)个人拥有的独栋商品住宅；(2)个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不将存量房划入征税对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。 　　从税率上看，重庆市的方案较之上海严厉许多。重庆最高税率为1.2%，上海最高税率暂定为0.6%。重庆，税率设置更为细节化。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%；无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。而上海更倾向于一刀切的情形。上海征税税率最高暂定为0.6%，只是在应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率才暂减为0.4%。 　　从计税依据而言，重庆的计税依据则是房产交易价。上海方面主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 　　此外在对外地居民的政策、免税面积计算等方面的制度设计两地也各具特色，存在诸多不同。房产税改革的第一步已迈开，重庆、上海两市齐鼓当先，但效果如何，还需等待市场和时间的考验。 　　2.房产税改革影响之我见 　　一项制度，不可能十全十美，其必然存在某些优势和弊端。因而我们需要以一中长远的、立足全局的眼光来看待它。从整体而言，笔者认为开征房产税对于国家、社会来说是利大于弊的。在此，笔者想从房产税带来的影响谈谈自己的看法。 　　第一，在制度构建方面，开征房产税有利于完善房产税收体系。1986年颁布的《房产税暂行条例》仅对生产经营行住房征收税款，房产税主要集中于流通环节，对房屋保有环节上的征税却是一片空白。与之相反，国外立法在税收分布结构中，更注重在房屋保有环节的征税，纳税人在流转环节的税收负担则相对较轻。房产税的试点，实质上是在建设与完善中国特设社会主义市场经济体制的过程中，在不动产保有环节引入和建立直接税（财产税）的制度框架。 　　第二，对政府而言，房产税将为地方政府提供一个稳定的主要税种，有利于改善地方政府财政状况。地方政府发展地方经济、改变城市面貌、调整经济结构很大程度上都依赖于“土地财政”，通过土地出让金获得财政收入。地方政府有着一种“经营城市”以提高地价的意愿和观念。希望高房价，能够带来土地出让金价格上涨。同时随着地价的抬升，房价也不断攀升。房产税的征收，可以削弱“土地财政”在地方财政体系中的地位，为地方政府提供新的税收来源，在一定程度上取代土地出让金。 　　第三，对国家而言，有利于资源的合理利用，节约土地资源。在中国，各大城市的房屋闲置率非常高，由于“囤房”无成本，很多房屋自被购买之日起便闲置着。房产税的开征，使很多房屋所有人不得不将房屋出租，以抵充税收负担。在使对住房有刚性需求的人群购房时