芜湖—紫金观邸推广提案68P幻灯片资料.pptVIP

体验—民国风 嗅，找专业的香料师 听，音乐要古雅轻柔，民国留声机 触，茶具要瓷器，座椅要香木 视，看民国珍藏 民国物器展——珍藏一种文化 民国风——展会演绎 民国风——展会演绎 民国风——单页演绎 民国风——置业顾问风格 体验—五星级接待服务 停车，有引导，开门，撑伞服务 入室，有门童开门，迎宾服务 接待，服务员、置业顾问、管家服务 VI P，体验民国风，感受文化建筑标杆价值 媒体策略 考虑项目短平快，所以媒体在投放时机和媒体选择上我们建议 集中优势兵力打歼灭战 （在开盘前两个月进行核心诉求） 大众媒体+定向媒体的原则 （城北户外广告/芜湖365网站/芜湖楼市/短信/单位定向团购渠道） 视觉表现 方案1：低调的图腾 * 低调的居住哲学芜湖—紫金观邸推广提案 苹果树（福州）房地产顾问有限公司 项目基本情况：信德华府位于开发区越秀路与凤鸣湖路交汇处，总占地面积152亩，总建筑面积约21万平米，涵盖12幢多层、5幢小高层、9幢高层及28套联排别墅等多种业态，可容纳1740户同时项目将引入五星级酒店、高尔夫果岭练习场、滨水体育公园、国际商业街区多种高端配套。 当前销售进度：项目7月开盘将推出二期“府上”产品的19#、21#、23#这三幢高层， 在户型选择上，以74㎡的两房，92㎡的三房为主力户型，即D3、D4户型；同时为购房者提供74.47㎡-106.25㎡的多种选择，迎合了当前市场刚性需求。 23# 22# 21# 20# 19# 18# 17# 16# 26# 25# 24# 对手，信德华府 项目户型说明：信德华府高层有D1-D6型的6种户型，面积从74-106㎡，总户数约1250套。 户型编号 房型 建筑面积 套内面积 套数 公摊率 D1 三房二厅二卫 98.39-99.10㎡ 80.71㎡ 约88户 18.56% D2 三房二厅二卫 106.25㎡ 88.85㎡ 约45户 16.37% D3 三房二厅一卫 91.21-91.46㎡ 76.28㎡ 约411户 16.72% D4 两房两厅一卫 74.27-74.47㎡ 62.11㎡ 约456户 16.59% D5 两房两厅一卫 77.77-79.34㎡ 56.34-57.42 约160户 27.62% D6 两房两厅一卫 77.11-77.18㎡ 55.86㎡ 约90户 27.62% 对手，户型 信德华府 公摊高达27% 对手，户型 项目推盘示意 第三进阶，约250套 预计2011年5月 第二进阶，约280套 预计2010年12月-2011年1月 第一进阶，约360套 推盘时间：2010年7月 第四进阶， 约360套 推盘时间：2011年9月 对手，推盘 从区域竞争角度看，项目未来的竞争主要来自于信德及华强两大对手，竞争项目主要有信德的信德华府府上；以及华强的澳然天成，伊顿津桥；及潜在的美加印象。四个项目累计的高层体量约70万平米。主要竞争项目在品牌/配套/规模/成熟度都形成了对本案的挤压。 市场挤压 竞争项目在未来一年的推售产品均为高层中小户型产品，其中信德将有近1250套的中小户型将陆续面市；而澳然天成也是主打针对青年购房群体的中小户型；伊顿津桥则在品质端打造项目中小户型的核心价值。紫金观邸项目的产品同质化竞争趋势加剧。 产品挤压 从目前主要竞争项目的推盘节点看，北城区域7/8月份将形成中小户型集中上市，信德华府拟定于7月中旬推出高层府上组团的三栋16层高层的近360套房源；同期的华强澳然天成也将推出四栋高层的中小户型产品；8月伊顿津桥也将有近280套85-111平米的户型面市；9月美加印象预计推出高层产品。结合项目自身进度，我们认为项目可以借势区域中小户型推广之势，建立项目高性价比的市场形象，截留一部分其他项目的追求高性价比的客群。 推盘挤压 未来2年内，区域同质化产品竞争加剧 低公摊成为项目最大的市场竞争要素 结论 价值 提炼 1/低公摊，同等面积下得房率高 2/建筑民国风格，品位格调高可显示出主人 的身分无比尊崇。 3/地块的稀缺，这将会是最靠近银湖的最后 一块地 1/项目土地价格单价较高 2/规模小，是区域内最小的开发项目之一 3/周边竞争项目相比，品牌知名度相对偏弱 1/刚性需求将在市场需求中不断放大 2/区域其它项目形成的刚性居住氛围 3/国家对刚性需求的鼓励 S（优势） W（劣势） O（机会） T（威胁） 1/区域市场竞争加大，同质化竞争项目较多 2/国家宏观调控，导致的消费观望 从项目自身分析看项目定位 紫金观邸 信德华府 户型编号 公摊率 户型编号 公摊率 A型 9.56% D3 16.72% B1型 11.5% D4 16.59% B2型 11.5% D5 27.62%