三里屯SOHO项目培训——山西推广(发销售)-精选（公开课件）.pptVIP

内部培训资料 仅供参考 不得外传 三里屯SOHO项目培训 —— 山西推广 2009年2月8日 内容概述 第一部分 销售培训问题讨论 第二部分 销售过程中遇到的疑问 第一部分 销售培训问题讨论 问题一： 客户有2000万资金，在现在金融危机时期应投向哪？ 问题二： 要不要买三里屯SOHO？ 问题一：客户有2000万资金，在现在金融危机时期应投向哪？ 引子 —— 08年投资短信 证监会忠告股民：近期不要进入股市，否则宝马进去自行车出来；西服进去三点式出来；老板进去打工仔出来；姚明进去潘长江出来；鳄鱼进去壁虎出来；蟒蛇进去蚯蚓出来；牵狗进去被狗牵着出来…… 2009年宏观经济判断：经济形势会更加严峻 A、2009年中国GDP增长预计为8－9% 背景：08年11月5日，国务院常务会议制定了4万亿的救市政策，扩大内需、促进经济增长，以抵御经济下滑危机。 林毅夫：中国4万亿经济刺激措施将对中国经济增长做出重要贡献，而中国未来两年可能维持8%至9%的增长。 B、2009年中国经济可能的趋势： 2008年上半年CPI上涨7.9%，前三季度CPI涨7%，一直在高位运行。 07、08年CPI 走势图 1、高通胀预期不可避免也许在09年末或是10年中？ 经济危机使世界经济已进入滞胀，通货膨胀居高不下。 货币的大量增发，在解决信心疑虑后，中国资金的流动性会重新进入旺盛时期，则通胀就不可避免。 背景：从08年9月16日起，央行共五次下调利率。11月27日，大幅降息108个基点，为我国11年来最大降息力度。 下调108个基点 预期：09年的降息空间 —— ？ 2、降息周期内，降息不可避免 可能的影响： — 存款利息还将大幅下调，钱老虎终于被赶出笼了！ — 置业的动力可能加强【购买成本下降（月供降8.1%），存款收益率降30%】！ 资本是有属性的 有一种资本，从收益及风险角度看有如下属性特征，可称为“稳健收益型资本” 保值性：资本投资的稳定，资产和收益的稳定。 增值性：投资资本之外的溢价空间，利润空间的保证。 具有可传承性：如：一铺养三代。 问题一结论： 在经济危机下，如果我们的客户有2000万的“稳健收益型资本”，那他最好的投资渠道就是 —— 北京（或上海）核心区高档商业类物业 优秀销售说辞参考： 4万亿元的投放政策以及降息周期中的降息预期环境下，投资客户在配置资产时可考虑适当负债，以抵御通胀，故引导客户购置核心区商业地产为最佳选择（温锋）。 投资房地产的资产回报虽不象一些行业（如：能源、期货等）会有那么多的暴利空间，但它是稳定的，特别是在经济危机来临之时，故它是可以传承给下一代的投资行为（郭凝遥）。 投资的高回报伴随着高风险，但在经济危机来临时高风险很难保证高回报。房地产是中长期投资，它能规避低迷市场带给资金缩水的风险，而核心区域房地产将是资产保值和今后溢价增值的最佳投资选择（袁立）。 2009年房地产可能的趋势： 1、北京住宅在4月、5月份不一定见底。 2、五环外或8000元以下的普通住宅降价压力很大。 3、三环内市中心的高端公寓仍看好，因为供应量凤毛麟角。 4、北京核心区域的商业、写字楼仍将热销，因为稀缺。 －－编辑自潘石屹博客 问题二：要不要买三里屯SOHO ？ 三里屯区域 —— 北京最国际化的时尚休闲消费区 三里屯是北京外国人、文化人和各种时尚人士最集中的区域。 三里屯是北京夜生活的象征。 三里屯是北京商业消费最密集的地方。 潘石屹：北京的三里屯——香港的铜锣湾 我特别喜欢香港的铜锣湾，一到那儿就感到特别有活力，人来人往的，有高档商店，也有低档店铺。我希望能把香港和世界各地的国际化生活方式带到三里屯SOHO来。 时机 —— 区域内三家重磅级开发商投资130亿 “新三里屯” —— 炙手可热，将成为北京商业的最亮点 太古广场：香港太古48亿接收新三里屯，总建面17万，吸引大量国际一线品牌。 世贸集团项目：香港世茂30亿进入三里屯，将建世界顶级品牌商业、超五星级酒店 三里屯SOHO：SOHO中国投资50多亿元，项目包含商业、写字楼和高档公寓，连同紧邻规划中的五星级酒店将成为此区域规模最大的城市综合体。 区域其他项目：盈科中心、兆龙饭店、工体、太平洋百货、雅秀、3.3等。 稀缺 注：数据来源：2008年第一太平戴维斯《北京东部核心区域房地产研究报告》 08、09年东部区域总供应量中自持与散售的比例，可见散售物业的稀缺。 三里屯区域内三里屯SOHO所占比例占有绝对优势 散售物业供应量中，三里屯区域所占的比例最大。 三里屯SOHO将是区域内的最大亮点，最值得关注与投资。