曲靖南城门五村19亩地块初步发展建议.ppt

项目地块初步定性： 从地块基础条件分析得出，地块本身及周边不利环境因素制约了项目往品 质型住宅的发展方向。按照现有条件评估，地块仅具备发展以满足城市普通 居住功能的快消产品的条件 规划方案4 规划方案5 ★ 北 南 西 东 保证具备生活阳台、景观阳台附加值设置；三房两厅两卫设置（板式结构） 10% 100-120㎡ 舒适三房 保证具备生活阳台、景观阳台附加值设置；三房两厅两卫设置（板式结构） 35% 80-89㎡ 紧凑三房 保证具备生活阳台、景观阳台附加值设置； 45% 65㎡-75㎡ 两房 起居室、客厅独立分开、至少设置1阳台 10% 55㎡ 一房 备注 套数占比建议 面积档 户型功能 住宅产品配比 基于地段、环境及客户群定位考虑，本项目产品面积应以经济型为主，围绕幸福概念形象主题，重点瞄准周边首置群体及城市新住民群体 产品配比原则： 周边城中村存在大量低档公寓，面积在30-50㎡，租金120-300元/月。因此本项目小公寓占比尽可能少，避免与周边低档公寓产生竞争。 舒适型三房是更趋向于品质型产品，本地块无太多资源支撑整体品质，固能认可本地块高品质的人群基数少，固此类产品作为整盘补充，少量设置。 本项目核心产品集中在两房及紧凑三房，以高性价比为特点来满足首次置业群体的需求。 物业提升建议——内部环境 外立面：采用中式现代风格；诉求简洁明快但不失品质感，符合城市灰领一族的审美观 物业提升建议——内部环境 强调组团式围合绿化景观设计，户户有景；并赋予每个组团丰富且不同的景观主题与呈现形态。 组团1春意黯然 组团3秋高气爽 组团4银装素裹 组团1 (春) 组团2 (夏) 组团3 (秋) 组团4 (冬) 组团2夏沫莲花 迎春,牡丹,杜鹃,桃花 菊花,腊肠树、木棉,桂花 荷花,大叶紫薇、蜘蛛兰、夹竹桃 腊梅,水仙,茶花,一品红,寒兰 物业提升建议——内部硬件配套 物业：星级物业，一对一专属管家式服务 一对一专属管家式物业服务，社区安全性、便利性得到保障 * 曲靖南城门五村地块初步发展报告 100%项目前期阶段 谨呈云南锦东房地产开发有限公司 我们能做什么？ 我们要卖给谁？ 地块及区域竞争分析 目标客户群分析 物业组合及规划建议 投资收益情况分析 我们打算怎么做？ 这样做我们能得到什么？ 报告目录 前 言 锦东地产第二季——南城五组城中村改造项目 曲靖南市区——就目前曲靖城市地产的格局及购房群体的角度来看，南市区是中高端项目密集的区域。区域内不缺乏配套资源强大的项目，物业形态丰富；也不缺乏交通便利的项目、更不缺乏高品质的项目。各种物业形态、任何一个项目都在寻找自身的产品差异化，这些项目时刻都在市场上释放自己具备差异化、品质化的卖点。 南城片区属于曲靖逐渐成熟和强大的“宜居”区域，我们理所当然面临着激烈的市场竞争。因此，在市场繁复的区域和环境中，我们需要评估本地块及区域市场、产品的特性、细分市场，寻求符合地块基础特色的定位，找到市场某一类产品的空白市场来开拓，是本项目要深入去研究的问题。 深入研究第一步：我们有什么？我们能做成什么？ 在我们的策划眼里，我们不缺乏创意，不缺乏高度，但是任何创意和高度都离不开项目的本质。 ——让我们如实的研判项目地块及区域本身 地块区位 位于南城门片区，人口活动密集；靠近主城区，同时依托区域内大型综合配套项目，物业未来具备一定的升值潜力。 位于城市居住较为密集的南片区 项目位于曲靖南片区，珠江源大剧院周边，南城门1公里商圈范围内，距离主城区核心商圈较近 享受南片区未来便利的综合配套 受益于麒麟嘉城大型综合商业的运营，一定程度上带动了未来区域内物业的升值潜力 地块风貌 地块四至 东经长兴路可到达麒麟嘉城片区；西面临城中村；南面可达曲靖南部核心居住区；北面经子午路可达南城门、麒麟南路商圈 资源环境 地块四面均被居民自建房包围，周边建筑规划密集、压抑；整体环境为差，不具备可发展的景观、生态资源 周边人群 区域内人群以外来打工人员为主，扎堆租住；城市中低端收入型地缘客户为辅；人口密集，但整体人口素质相对较差 四面被城中村包围，缺乏可发展的景观资源；区域内整体风貌环境较差。 地块交通 与主城直线距离相对较近，但部分路段路况较差，项目进入性交通复繁杂，需穿越城中村 周边交通情况： 目前到达项目地需要路经城中村，道路情况较差；进入性交通需要穿行 西侧进入性相对便利，东侧道路由于目前被集贸市场占据，交通十分拥挤，进入性项目受阻 公交车通行情况： 项目附近有一公交车站，也是目前区域周边唯一一条公交车线。 本案