基于主成分分析住宅项目特征定价模型.PDFVIP

2006年6月 重庆大学学报(自然科学版) Jun．2006 第29卷第6期 Journal of Chongqing University(Natural Science Edition) Vo1．29 No．6 文章编号：1000—582X(2006)06—0144一O5 基于主成分分析的住宅项目特征定价模型 陈 安 明 (重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆 400030) 摘 要：讨论了房地产特征价格模型在确定新建住宅项目单位销售均价中的应用，针对应用中出现 的样本少、部分特征因素间存在相关性的问题，将主成分分析运用于房地产特征价格模型，建立了基于 特征因素主成分分析的住宅项目特征定价模型．通过案例，分析了特征隐含价格的经济意义与作用，利 用所建模型较准确地确定新建住宅项目的单位销售均价 关键词：特征价格模型；主成分分析；计量经济模型；隐含价格 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 房地产特征价格模型，是这样一种定价方法，通过 1 房地产特征价格模型及应用 采集房地产样本的价格与特征因素数据，对选定的特 1．1房地产特征价格模型与应用 征价格方程进行多元回归分析(称之为特征回归he— 特征价格模型(Hedonic price model又译为享乐 donic regression)，对住宅所有特征进行隐含定价，最终 价格模型、隐含价格模型或按质论价模型)是国外用 确定住宅产品的特征价格函数，并根据特征价格函数 于分析处理异质商品差异特征与商品价格关系的模 进行定价与分析． 型，美国学者Lancaster(1966)提出的消费者理论与美 在国外，房地产特征价格模型得到广泛研究与应 国经济学家Rosen(1974)提出的供求均衡模型构成了 用，其应用主要体现在如下各方面¨-2]：1)编制各种房 特征价格模型的理论基础…．住宅属于典型的异质产 地产价格指数；2)对传统城市经济模型进行改进；3) 品，可将其看成由一系列内在特征(characteristics)构 对环境质量进行测度；4)进行住宅特征隐含价格系数 成的集合，人们购置的正是这一能够体验到的特征集 解释；5)对房地产、非市场物品的价值评估；6)进行住 合．住宅产品内在特征的质与量，确定了人们使用住宅 房公共提供、住房价格补贴、地方税收等政府公共政策 效用的大小．因此，人们购买住宅产品所愿支付的价 效果评估． 格，也应该由与住宅产品特征的质与量相对应的多种 在国内，房地产特征价格模型的研究与应用文献 价格组成．这些反映住宅产品内在特征质与量的一系 较少，贾生华、温海珍(2004)…对国外房地产特征价 列价格，被称之为住宅的特征价格，由于其不可观测 格模型理论发展与应用进行了综述性分析，温海珍、贾 性，通常又称为隐含价格． 生华(2004) -4]利用房地产价格模型对存量房地产 根据Lancaster理论，住宅产品的价格可由住宅所 进行估价分析． 有特征构成的特征价格函数(hedonic price function)确 利用特征定价模型确定新建住宅项目的销售均价 定．假设住宅的特征集为 =( 一， )，价格为P，住 是一种新尝试，应用中存在一些问题需分析解决。 宅特征价格函数记为：P=，( )，特征函数有线性方 1．2应用中的问题分析与解决途径 程、半对数方程、双对数方程、对数方程和其他非线性 对于新建住宅项目，开