“新天地”业态分布跟经营分析解析.ppt

上海新天地业态分布及经营模式分析 编辑：崔舰中 2004年11月 目录 项目简介 业态分布 业态分析 开发商经营策略 启发 位于市中心、淮海中路南侧的上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门，仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式。生活节奏，情感世界度身定做，成为国际画廊。时装店、主题餐馆、咖啡酒吧…… 那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品，工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广场上丰富多彩的文化表演让游客有许多的参与。石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置。家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。 新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯。中央空调。宽带互联网，一应俱全。消费者上网可以迅速查询商店的商品价格和餐厅。酒吧的菜单，以及电影皖上演的电影，并可以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够；更多的参与和投入，让人开心一天玩不够。上海新天地将成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所 新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。  美国旧城改造专家本杰明·伍德设计事务所和东方文化背景的新加坡日建设计事务所以及同济大学设计院的共同配合，分别以不同视角剪裁石库门里弄。为了真实体现上海历史文化，保留石库门建筑的砖墙、屋瓦、石库门，开发商（瑞安集团）不惜代价，从国外进口价格昂贵的防潮药水注射进旧砖瓦。而石库门建筑内部的结构，就以现代都市人的生活方式重新打造。 上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获「2001年中国年度新锐榜建筑奖」、美国建筑师学会香港分会颁发之「AIA Hong Kong Citation 2002」以及美国Urban Land Institute颁发之「2003 Award for Excellence」。 "88新天地酒店式服务公寓 二零零二年底开幕 置信实业董事长杨毫：上海“新天地”最成功的地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文化、石库文化、酒吧文化以及音乐文化发挥到了极致。这就像橱窗里的时装，别的地方只是一件衣服摆在那儿，而“新天地”不仅仅有衣服，还有一个漂亮的小姐穿着它，这就是区别。因此，宽巷子、窄巷子这个地方的改造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最终建筑不是问题，经营运作才是关键。  万博置业副总经理陈涛：新天地的商业模式固然不错，适当借鉴是可行的，但完全照搬就会出问题。 唐明宇、罗瑞阳（新加坡城市发展建筑事务所总建筑师）：在改造城市中心传统街区的时候，应该强调的是共生的概念，这种共生并非是形式上的。其中，要做到传承、保护和创造相结合，例如在保护区周边一定要有时尚的东西做对比、做映衬，以营造时空转换的氛围。全面恢复古貌，不意味着复古，更不是排除现代，保留外貌，改造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要建立专门的机制确定“魂”的东西，用一定的格式和规范去描述属于成都本土的东西。  目前，“新天地”共有租户 92家，其中餐饮占了 50％。开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达 7千万元～8千万元。今天的“新天地”已成为上海的时尚新坐标。 一直以来，旧城改造是开发界颇为头痛的问题，上海新天地的成功让人们看到了一个新的开发方向，即文化创造商业价值。 * *