房地产行业及企业信用分析框架.PDFVIP

2018 年09 月11 日 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 房地产行业及企业信用分析框架 021jiny01@ 联系人 ： 马鑫杰 S0350117110003 021maxj@ ——固定收益信用周报20180909 ） 投资要点：  房地产开发流程 房地产开发流程主要包括土地获取、开发建设、 房产销售三个阶段。土地获取方式主要包括“招拍挂”受让、协议 出让、兼并重组三种方式，土地获取流程则主要为土地信息收集价 值研判、支付保证金、投标摘牌、签订土地出让合同、办理《建设 用地规划许可证》、办理《国有土地使用证》；房地产开发建设过程 可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目前期准备阶段、项目施 工执行阶段和项目竣工验收阶段；房产销售分为预售与现房销售两 种，销售（预售）流程主要包括营销活动策划、取得《商品房预售 许可证》后开盘、签订《商品房认购协议书》、签订《商品房预售合 同》、商品房交付、办理房屋权属登记及房产证。  房地产行业分析 房地产行业分析主要包括经济周期、行业政策、 行业趋势、行业供需四个角度。房地产行业是典型的强周期行业， 与经济周期密切相关，同时还受城镇化等因素影响；行业政策主要 受融资政策、土地政策、货币政策、财政政策、户籍政策、地方政 策等因素影响；行业供需长期来看受人口结构影响，从中短期来看， 融资、货币、财政、购房等政策和市场变化带来的行业资金量的变 动是影响房地产需求的中短期周期性因素。  房地产企业信用分析 房地产企业业务分析主要包括以下几个方 面：（1 ）公司属性：国企/ 民企；（2 ）公司治理：上市/非上市；（3 ） 公司规模：总资产、主营业务收入、销售金额；（4 ）土地储备：土 地储备量、土地储备量倍数；（5 ）区域布局：项目分布城市数量、 一二线城市销售额/总销售额。 房地产财务分析则主要包括：（1 ）盈利能力：营业收入、EBITDA、 利润总额、毛利率、ROA、ROE；（2 ）营运能力：项目储备规划建 筑面积/年均合约销售面积、存货/合约销售金额（或预收账款）、新 增土地储备支出/合约销售金额、预收账款/ 营业总收入；（3 ）资本结