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湖北中医学院教工宿舍项目可行性分析报告 目 录 第一章 项目的宏观市场研究 一、武房指数分析 二、宏观经济指标 三、武汉供应市场分析 四、武汉需求市场分析 第二章 项目概况 第三章 规划建议 第四章 项目可行性研究 一、投资与成本估算 二、总成本费用汇总表 三、项目销售成本及收入测算 市场分析 第一章 项目的宏观市场分析 一、房地产走势分析 在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产保持了持续、健康、 稳定的发展态势。武汉市房地产总体供需趋于平稳，一方面，土地储备供应制度的实施及房 地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另 一方面，随着房地产市场的不断发展，居民消费行为更趋理性和成熟，促进了我市住宅建设 水平的整体提高。 根据2003年第二季度武房指数，全市房地产没有出现大的波澜，虽受“非典”等不利因 素影响，对销售量稍有影响，但价格方面并没有出现大的波动。其中，住宅类物业指数在原 有基础上有少量上涨。 宏观经济数据 本季度房地产综合物业指数为1205.98点，较之上季度上涨了30.63点。 各类物业武房指数分析 宏观经济指标 宏观经济指标：开发量 2）施工面积稳步增加 宏观经济指标：开发量 宏观经济指标：开发量 3）竣工面积稳步增加 宏观经济指标：开发量 宏观经济指标:开发量 新建商品房销预售增幅较大 宏观经济指标:金融支持力度加大 1)公积金情况: 2003年归集11.7亿元，同比增长46.3%；发放11.7亿元，增长46.3%。 宏观经济指标:金融支持力度加大 宏观经济指标:金融支持力度加大 2)房地产商业贷款情况: 商业贷款总余额：2003年，总余额达282.2亿元，同比增长22.7%； 宏观经济指标:金融支持力度加大 商业贷款发放总额：2003年发放202.2亿元，同比增长34.8%。 宏观经济指标:金融支持力度加大 个人商业贷款发放：2003年发放66.52亿元，同比增长15.87%。 分析宏观经济数据结论 开发投资持续稳步增长 项目开工规模增长较快 商品房供应结构逐步趋向合理 住宅销售价格稳步上扬 市场供应方面 住宅品质不断提高 武汉市出现了湖北省第一家“国家康居示范工程”以及第一家“国家小康住宅示范小区”极大的提高了武汉市住宅供应市场的产品品质。 市场供应方面 热点区域成为供应主体 ①三区五片继续成为楼市主角 从数量上看，约占全市总规模的40% 从开发面积上年，约占全市总规模的45% ②武昌热点版块向外延伸 徐东路向中北路东湖方向延伸 光谷地区刚向各珞狮南路、关山路、汤逊湖延伸 市场供应方面 外地企业纷纷进入武汉 由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相较低，去年 大量外地开发企业纷纷进入驻武汉以争夺市场。深圳万科、广州保利、浙江卧 龙、南京三金等国内著名房地产的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化， 在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 市场供应方面 创新意识不断增强 房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼 盘 项目纷纷寻找独特的楼盘卖点， 绿化、 生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。 市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题住宅小区。 市场供应方面 大盘项目频频亮相 近年来楼量在20万方以上的大盘频频亮相。大盘以其完善的配套、良好的 环境以及规模经济带来种种优势频繁出现在城乡结合部甚至是城市中心区， 尽显 大盘的魅力，吸引了大量的购房者。 市场供应方面 房价较低的区域有较强劲的上升势头 在武汉的几个主要城区内，桥口、汉阳、青山区是房价和房地产发展 水平相对较低的，而越来越多的投资商和购者已开始关注这些地区，加上 境内外的房地产开发巨头相继在此大规模购地开发，在未来的几年内，这 三个区域将会成为武汉城区房地产发展迅速最迅猛的地区。 市场需求方面 需求结构明显变化 由于经济和个人偏好等因素导致了对住宅的多样化需求，因 此“大面积一统天下”的时代已经成为过去。 市场需求方面 跨区域及异地置业数量增加 由于过桥年票制政策的出台，消费者开始跨区域购房，此外异地置业也 开始出现，虽然目前比例还不是很大，但已经给市场发出信号，以前本区消费 的旧格局已经开始打破。 市场需求方面 中青年成为购房的主力军 目前购买