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城市化、收入差距与房价波动 ———基于动态面板模型的研究 １，２ ２ ２ 李勇刚 ，余永虎 ，何宾宾 （ 安徽财经大学 经济学院，安徽 蚌埠 ； 南京大学 经济学院，江苏 南京 ） １． ２３３０３０ ２． ２１００９３ ［摘　 要］通过构建住房供求模型，从理论上探讨了城市化、收入差距对区域房价的影响机制，同时利用１９９９ 年至 年期间我国 个省、直辖市及自治区的面板数据进行实证检验，结果表明：城市化率对房价存在显著的 ２０１０ ３１ 正向影响，城市化率的提高推高了房价；收入差距对房价存在显著的正向作用，城乡收入差距拉大推动了房价的进 一步上涨；城市化率达到一定水平后，收入差距对房价的正向作用程度加大，在城市化率高的东部地区，收入差距 对房价的影响程度明显高于中部、西部地区。 ［关键词］城市化率；城乡收入差距；房价波动；可支配收入；人均纯收入；住房制度改革；房地产市场投资；房地 产均衡价格 ［中图分类号］Ｆ２９３．３　 　 ［文献标识码］Ａ　 　 ［文章编号］１６７２ ８７５０（２０１３）０４ ０００９ ０９ 一、引言 １９９９ 年，在住房福利化分配制度被基本取消之后，以市场化为导向的住房制度开始形成，普通居 民的住房需求被极大释放，房地产市场开始活跃起来，房价也步入快速上涨轨道。从 １９９９ 年至２０１１ 年，我国商品房均价由２０６３元／ 平方米上涨至５３８１元／ 平方米，累计上涨１６０．８３％。金融市场的不完 善以及股票市场的长期不振导致投资渠道单一，加之房价过快上涨，越来越多的人投身于房地产市 场，将多余资金进行房地产投资也成为资本盈利的重要渠道和大多数投资者的共识，投资投机性住房 需求大幅增加，由此形成的住房需求以及房价上涨的预期推动房价以更快的速度上涨。与此同时，居 民可支配收入的增长速度低于房价涨幅，居民住房负担大大增加，买房难问题成为社会关注的热点问 题。从本质上说，导致房价快速上涨的原因是多方面的，除了受到居民收入水平、利率、信贷供给、汇 率、投机性因素、预期等影响之外，我国城市化的快速推进也是导致房价过快上涨的一个重要因素。 城市化是一个城镇人口所占比重不断提高、产业结构逐步升级、居民收入显著增加和城乡一体化逐步 发展的动态过程。一方面，在城市化推进过程中，大量的农业转移人口进入城市，导致城市规模不断 扩大，对土地需求进一步增加，在土地资源不可再生情况下，引起了土地价格的快速上涨，进而推动了 房价的过快上涨。另一方面，城镇化的快速推进使城镇人口在总人口中所占的比重持续提高，直接产 生了大规模的住房需求，并推动了房地产业和建筑业等相关行业的快速发展，进而促进了房价的上 ［收稿日期］ ２０１３ ０３ ０５ ［基金项目］国家社会科学基金青年项目（１２ＣＪＬ０７１）；教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（１０ＪＺＤ００２５）；安徽高校省级 人文社会科学研究一般项目（ＳＫ２０１３Ｂ０１７）；安徽财经大学校级一般项目（ＡＣＫＹＱ１１１６）；安徽财经大学经济发展研究中心重点项目 （ ＡＣＪＤ０９０２ＺＤ） ［作者简介］ １９８０ 李勇刚（ — ），男，广西桂林人，安徽财经大学经济学院讲师，南京大学经济学院博士生，主要研究方向为产业经 济；余永虎（１９８７ １９８９ — ），男，安徽颍上人，南京大学经济学院硕士生，主要研究方向为房地产经济与金融；何宾宾（ — ），女，河南安 阳人，南京大学经济学院硕士生，主要研究方向为房地产经济与金融。 ９ · · 李勇刚，等：城市化、收入差距与房价波动 涨。在城市化引发城市人口持续增加的同时，就业能力的差异、户籍制度等问题的存在使得城市中不 同群体