划拨土地使用权增值收益分配剖析.doc

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划拨土地使用权增值收益分配剖析

划拨土地使用权增值收益分配剖析    摘要:针对当前划拨土地使用权权益价格评估中普遍采用的成本法中争议较多的土地增值收益的确定,本文在基于土地增值收益分配的正算法的基础上,通过土地增值因素分析土地增值收益分配的变化规律,从而提出土地增值收益分配系数的确定方法。   关键词:划拨土地使用权价格; 土地增值;土地增值收益分配   Abstract: in view of the current land use rights transfer price assessment of the cost method widely used in dispute more land appreciation income set, this paper based on the land value increment in income distribution of the algorithm is based on the analysis of the factors of land value increment land value increment the change rule of the income distribution, so as to put forward to land appreciation income distribution coefficient method to determine the.   Keywords: transfer land use right price; Land value; Land value-added income distribution         中图分类号:F301.0文献标识码:A 文章编号:   目前,划拨土地使用权进入市场已是普遍现象,但是划拨土地使用权权益价格评估仍是当前我国土地估价行业中的面临的一项重要难题。对于其评估方法,理论上可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法,对于各种评估方法的应用困境也有许多学者进行了分析研究。目前,形成普遍共识且应用最广泛的方法主要为基于土地增值收益分配的成本法( 也称正算法),该方法的难点在于土地增值收益在国家和划拨土地使用权权益人之间进行合理分配的问题。本文通过对土地增值因素的分析,揭示土地增值收益分配的规律,供业界相互交流和相关部门参考之用。   一、基于土地增值收益分配的正算法   成本法( 又称成本逼近法) 是一种按照开发成本发生的构成要素来求取的价格,故俗称“正算法”。依据2001 年国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础,再加上一定的利息、利润、税金来确定土地价格。在测算过程中不需要考虑土地增值收益,是因为土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。由此,成本法评估的基本公式为:划拨土地使用权价格= 土地取得费用+ 土地开发费+税费+ 投资利息+ 投资利润。   对于正算法,由于土地使用者已经对土地进行了一定时期的资金投入和管理,且这种若干年的投资和使用也会产生“正的外部经济效应”。这种“外部性”会促进城市经济发展,进而导致土地的增值。这部分土地的增值收益未能在划拨土地使用权价格中体现出来,其客观合理性则难以体现。所以,划拨土地使用权价格构成应包含土地取得成本、开发成本、投资利息、利润和土地增值收益。   二、基于土地增值收益分配的正算法的基本公式   鉴于正算法未考虑相应的土地增值收益,因此提出“基于土地增值收益分配的正算法”的评估方法及其思路,其基本公式如下:   P划拨= C + T + I + K•ΔM   其中: P划拨为划拨土地使用权价格,C 为划拨土地取得成本及后续开发费用,T 为相关税费( 征地或拆迁中发生的相关税费) ,I 为投资利息和开发利润,K 为增值收益分配系数,ΔM 为土地增值收益。   上述基本公式中,划拨土地取得成本、开发费用、相关税费、投资利息和开发利润的确定应坚持“客观性原则”,即按照评估基准日的市场客观数据而确定。可见,上述公式评估思路的核心是如何确定土地增值收益(△M)和划拨土地使用权增值收益分配系数(K)。   三、土地增值收益分配的确定   根据上述公式,其中土地增值收益的测算一般较多的采用成本扣减法。该方法类似于剩余法的过程,以土地目前市场价格扣除土地取得成本、开发成本、利息、利润后余额来确定土地增值收益额。即:   土地增值收益额=土地市场价格-土地取得成本-开发成本-利息-利润   由此,难点就落到了划拨土地使用权增值收益分配系数上,目前虽然对这个数值没有具体的定论,但是

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