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国外住房保障政策发展规律剖析 　　摘 要 无论哪个国家都面临中低收入居民住房困难问题，这是市场无法解决的，必须由政府干预或参与来解决。为了保障居民的基本居住需要，政府帮助中低收入群体解决住房问题而采取的政策就是住房保障政策。一些发达经济体经过多年探索，已经建立了相对成熟的住房保障政策，尽管这些国家的住房保障覆盖面大小差异明显，而且具体的住房保障形式也不尽相同，但他们的住房保障政策发展存在一些共同的规律，值得我们总结与借鉴。 　　关键词 住房保障政策 政府干预 发展规律 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　1 从政府直接投资向政府引导投资转变 　　很多国家在住房保障初始阶段都是由政府直接投资兴建公共住房，之后逐步发展为政府通过财政、金融等多种手段吸引私人资本开发经营公共住房。 　　美国联邦政府于1937年出台了首个住房法案，以解决低收入者住房短缺和居住条件低下问题。根据该法案，由联邦政府资助地方政府为低收入者建造合适标准的公共住房，租住者只需向地方公共住房管理机构支付较低的租金。公共住房建设成本完全由国家支付，政府负担较重。从50年代开始，美国政府开始通过减免税收、放宽规划限制、优惠贷款、直接给与补贴来吸引私人资本开发经营公共住房。例如，1959年住房法案规定政府必须为建设公共住房的非营利机构提供低于市场利率的贷款；联邦减免税的优惠待遇规定，开发商在为低收入家庭建房后的10年内可享受住房建造成本70%的减免税待遇；放宽对开发商某些项目的建筑容积率、建筑密度、高度的控制，换取开发商提供一定比例（一般是10%～5%）的公共住房；1968年的住房法案提出为公寓开发商提供低于正常市场水平的贷款利率，使其为中低收入者提供低于正常市场租金水平的住房；1974年法案的修订稿规定，承担公共住房新建和修复工作的私营开发商和非营利开发商，可获得联邦住房管理局（FHA）担保的金融支持；通过对银行减免税，鼓励其为中低收入住房项目提供低息或无息贷款；住房及城市发展部（HUD）与开发商签订20至30年的长期合同，在这个过程中，市场正常租金与租住者支付的实际租金之间的差额由HUD补贴，同时规定租住者支付的租金部分占其收入的25 % （1981年之后提高为30%）。 　　德国为解决中低收入者的住房问题，在起步阶段是联邦政府给与补贴，由地方政府建造具有一定质量水平的低租金或低价格的住房。其后，政府通过金融、财政等手段吸引私人资本进行投资。例如，对建设福利房的公司或团体提供无息贷款，对其在地皮审批、地价以及选择地段等方面给与优惠；由政府向土地所有者征购土地，租给建房企业建住房；建房企业向城市政府提出建房预算，在自有资金达到项目投资的15%以上时，可获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款，偿还期为25年；同时，还鼓励一些大型厂矿企业主为本企业的职工建造福利性住宅；企业具备25%的自有建房资金，即可获得75%的政府优惠贷款，并可获得减免土地税、所得税等方面的优惠。 　　2 公共住房供应方式从出租向出售转变 　　有些国家的公共住房刚开始主要以出租的方式向低收入者提供，其后逐步过渡到鼓励租住者购买或直接向低收入者出售。 　　新加坡于1960年2月成立了房屋发展局（HDB），制定了五年建屋计划，以低租金出租形式向居民提供大量的政府组屋；1964年提出了居者有其屋的政府组屋计划，从出租廉租屋为主向出售廉价屋过渡。居民在购买组屋时，可以用公积金支付购房的首付款，也可以用于支付月还款额。第一套组屋居住满18个月即可申请更换组屋；第二套组屋住满30个月，即可在市场上出售。如果在居住满30个月之前要申请更换组屋，那么必须将组屋以原价出售给HDB，如果搬进私人住宅，则可以在公开市场上出售第二套组屋，不需纳税。 　　英国在初始阶段是由中央政府为地方政府提供财政支持（刚开始是按套进行补贴，后来改进为地方政府只支付4%的贷款利息，其余由财政部支付）建设公共住房，以低于市场租金的40%出租。其后，英国采用多种方式鼓励低收入者购买租住的公共住房。第一，提供房价折扣鼓励租住者购买其租住的房屋。至少需住满2年，可根据已住年限享受折扣：单栋住宅折扣起点为房价的32%，多住一年加1%，最高折扣限额为房价的60%（住满30年），1988年改为70%；公寓式公共住房的折扣起点为房价的44%，多住一年加2%，最高折扣限额为房价的70%。所有住房优惠金额的最高限度为5万英镑。在购得公共住房的第一年内，若转售该住房，须补缴100%的折扣额，在第二年内转售，则须补缴80%的折扣额，以后补缴款逐年减少20%，从购得住宅第6年开始，居民才可以自由转售住房，并获得全部转让收益。第二，通过分享式产权提高低收入者购买租住房的能力。对于购买力低的居民，可以购买部分产权，其余部分继续支付房租，