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城市土地一级市场均衡剖析 　　摘 要：土地作为一种稀缺的经济资源，虽然具有一般商品的某些特性，它的供求结构仍与一般商品有很大区别。而城市土地市场通常分为三级，其中城市土地一级市场均衡是受很多因素影响的。本文在分析城市土地一级市场一般均衡的基础上，分析了土地储备制度下土地一级市场均衡，以及增量土地入市时城市土地一级市场均衡的情况。结论：国家应在现有土地储备制度下，严格控制增量土地入市，盘活存量土地市场，以及加强城市土地市场管理，杜绝土地非法交易行为。 　　关键词：市场均衡；土地储备制度；增量土地 　　 　　1、 引言 　　 　　土地作为一种稀缺的经济资源，虽然具有一般商品的某些特性，它的供求结构仍与一般商品有很大区别。从长期来看，土地供给有限，而土地需求是趋升的，因此，供求平衡是相对的、不稳定的，而总是供不应求的市场结构。从一定时期来看，土地供给与需求的关系却在不断地变动，在城市土地市场化程度低、城市和农村土地市场相分离的条件下，供给与需求在不同层次上表现出不同的特征，土地的可能供给与现实供给、可能需求与现实需求间存在着不同的结构关系【1】。如果进一步划分，我国城市土地被明确规定为国家所有，所以城市土地市场是垄断的市场结构，但这种结构严格地说主要应指土地一级市场，或称为批租市场，而在二、三级土地市场结构中，应该是垄断竞争型市场或局部的完全竞争市场，因此，不同级别的土地市场其供求关系也不完全一致，在这里只讨论土地一级市场的均衡状况。 　　 　　2、一般均衡分析 　　 　　土地作为一种特殊的资源，既是一种商品，也是一种生产要素，在城市土地一级市场中，土地与一般商品不同的地方在于它位置的固定性，所以它只是发生土地使用权的转移，国家是唯一合法的供给者，形成了国家垄断的市场结构，在理论上基本满足了完全垄断市场的三个条件【2】：1、市场上只有一个销售者；2、销售的商品没有类似的替代品；3、新的供给者不能进入。因此，如果不考虑土地供给的有限性的情况下，根据西方经济学的相关理论，其供求均衡模型如图1所示： 　　 　　需求曲线D为负斜率曲线，边际收益曲线MR位于D下方的一半，短期均衡的条件是MR=MC，自均衡点A作垂线与D相交于B，所对应的价格为均衡价格Po。与完全竞争市场相比，垄断价格P0高于完全竞争的市场价格P1，因而获得垄断利润(矩形ABP1Po)。国家作为城市土地所有者获得了超额收益。但是除了上述合法的土地供给者之外，土地一级市场上还存在着非法的供地主体，主要包括：集体土地所有者直接将集体土地进入城市国有土地市场；城市国有划拨土地使用权未经出让等合法程序直接进行转移，变相进入土地一级市场。这些非法主体的进入使得完全垄断的市场结构受以破坏，上述模型发生一定的变化，这个将在的四部分讨论。 　　 　　3、土地储备制度下的城市土地一级市场的均衡分析 　　 　　在现实生活中，土地一级市场并不是无弹性的。从市场均衡的角度看，城市土地市场的供给是有弹性的，市场供给的潜力较大，或者说土地的可能供给具有较高的弹性，其原因有二：一是城市土地有扩大绝对面积的可能，这种面积的扩张主要来自于农村用地的减少；二是城市土地供给结构的不断调整，一方面在市场需求的引导下，城市用地结构一直处于不断进行结构性调整的状态，另一方面，政府推行的土地储备制度扩大和丰富了土地结构调整的可能【3】；因此，从一般情况来看，由于受上述因素的影响，城市土地市场的现实供给总是低于土地的可能供给。这一部分主要讨论城市土地储备制度下土地一级市场的均衡。 　　现行土地储备制度主要是针对一级市场，作为所有权主体的政府通过依法征用、收回、收购、储备和供应，借助土地一级市场收回应有的经济收益并实现土地资源的优化配置。理论上分析，市场经济条件下，土地储备的运行也应当遵循市场经济规律，围绕着土地市场均衡展开，以调剂土地市场的供求余缺，维持土地市场均衡为直接目的。同样，在古典经济学三大假定前提下，即行为主体利润最大化和社会福利最大化，土地储备制度对城市土地一级市场均衡的影响。 　　 　　 由于土地市场是一个垄断市场，但是在开始时它供给是呈直线上升的，又根据土地储备制度的存在，垄断土地一级市场，使政府经济效益增加和福利状况的改善，所以在这里土地供给为一折线。其中S为供给曲线，D为需求曲线，P0为竞争性市场均衡价格，Q0为均衡数量，P1为实际价格，Q1为实际供给量，与价格P1下供给方愿意接受的供给量Q1*相比土地市场上供给不足了，少供给了（Q1*－Q1）。与均衡状态相比，供需双方福利状况变化为：生产者剩余增加，图上显示为梯形P0FEP1，消费者剩余减少为梯形P0FCP1，那么供需双方福利变化差额为生产者剩余增加比消费者剩余减少多出三角形FEC。但是，在正常情况下供给方按照实际