商用不动产开发报告-昆山科技大学ePortfolio.PPTVIP

商用不動產開發報告 班級：四動三B 姓名：吳小涵 學號：4970T004 指導老師：黃幹忠 商圈區位介紹 南台科技大學商圈 鄰近奇美醫院、大橋火車站、大橋國小等地標 主要店鋪位於南台街、大武街、正新街 商圈特性 商圈鄰近於學校、醫療機關以及車站，所帶來之人潮十分廣大，又以學生為主 主要商品為飲食類與醫療用品類居多 白天時，客源主要以購買店鋪式商品為主 下午接近晚上時，攤販業者林立，客源較傾向於購買平價且選擇多樣的商品為主 業種業態結構分佈 業種業態結構分佈 為因應大量學生族群的需求，飲食店的數量在該商圈為首，其次為便利商店 因為附近有醫療機構，醫療用品店在該商圈的數量也不少，成為了一特殊的市場區隔 業種結構多為飲食店與醫療用品店 業態結構則只有便利商店 消費者特性與偏好 學生族群 多以機車代步，較不受限於購買此商圈的商品 主要前往：飲食店、影印店等 醫療相關人員、病患、病患家人等 行動與時間較受限，大部分只能侷限於購買此商圈的商品 主要前往飲食店、醫療用品店等 SWOT分析 優勢(Strengths)：販售商品較平價，容易吸引學生、醫療族群以及當地住戶。 劣勢(Weaknesses)：車多、人多，道路卻十分狹窄，經常有交通事故發生。 機會(Opportunities)：該商圈缺少了學生與醫療族群需求極大的生活用品店(ex 全聯、俗俗賣等) ，若有機會開發想必是一大商機。 威脅(Threats) ：臨近商品多樣化中華路商圈，競爭較大，且最近更開發大橋(東橋)商圈，使得南台商圈飽受威脅。 投資標的-區位介紹 台南縣永康市中華路903號 原為7-11 奇美門市，現為多那之 台南奇美門市 位於奇美醫院後門，中華路尾 投資標的-基地與地上物 面積 ：229.33平方公尺 高度：5層 結構：鋼筋混凝土 主要用途：店鋪、自用貯藏室 公告現值：18,700.0元/平方公尺 土地使用分區：都市計畫 總價：4,288,471元 投資標的-經營開發 該基地現為多那之咖啡，附近的學生、醫療相關人員若非想要休閒放鬆一下，在平常時段只有少數會到該商店消費。 客源大部分為附近住戶，但消費與需求量不大。 附近中華路有大型的85度C咖啡連鎖店，為多那之的競爭對手，威脅大。 投資標的-經營開發 該商圈主要以學生與醫療相關人員為主，但十分缺乏該族群需求量極大的生活用品店。 預期可開發為「全聯福利中心」 投資標的-經營開發 分店型式：配合立地條件、消費者需求 投資標的-消費者定位 附近住戶：對於當地住戶採買日常生活用品非常方便，但缺點為難停車。 學生族群：學生族群在外租房子的日用品需求大，該基地與南台學生宿舍以及校區距離近，便利性高。 醫療相關族群：基地位於奇美醫院正後門，對於病患的日常生活照顧用品，除了醫療用品店另多了選擇多樣的大型超市可消費。 ＊統整以上消費族群，該基地分店模式可設定為「Fresh Living Store」(生活必需品、美妝商品、生鮮食品) 投資標的-預期成本與收益 目前全聯福利中心的營業所皆為直營店，並未開放加盟。 成本方面全由「全聯實業股份有限公司」負責。 全聯目前營業額已超越「大潤發」，並已對「家樂福」造成威脅。 根據2009年中時電子報報導，全聯500家店面，年營業額為500億，平均一間店的年營業額約為1億。 投資標的-開發利弊 優點： 高獲利的營業額能夠對該商圈帶來人潮。 全聯福利中心-形象廣告(養小豬篇) 簡報結束 * * 缺點： 一但客源增加，停車方面會是個大問題，可能另需增設停車處。