不动产投资计划尽职调查实施细则.doc

不动产投资计划尽职调查实施细则 第一条 为了规范公司不动产投资业务尽职调查行为，有效防范投资风险，依据《保险资金投资不动产暂行办法》等相关法律法规和监管规定，结合公司实际，制定本细则。 第二条 交易对手/项目基本情况调查与分析 （一）调查产权历史沿革和近年来人事、经营战略等方面的重大调整情况，了解企业高管层有无重大违规违纪情况，分析企业管理层的经营作风是否稳健; （二）通过实地走访企业职能部门，了解企业内部组织结构、内部控制制度的健全程度、重大决策程序等管理方面的情况; （三）必要时通过政府机关、企业的往来银行、供应商、产品用户、企业雇员等渠道调查企业在遵规守法、偿还贷款、结清货款、雇员满意程度等方面的情况，判断企业的信用水平。 第三条 交易对手/项目经营状况调查与分析 （一）经营情况的调查与分析应侧重于企业投资方向、市场状况、经营风险和行业风险等几个方面; （二）对于房地产公司，应重点考察企业历史已投项目情况、已投项目的盈利情况，公司土地储备的数量及地域分布情况； （三）了解公司全年开工面积，以及开盘面积，开盘区域，土地储备计划，判断公司近期的资金投入及盈利情况； （四）了解项目的定位、创新等；项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案等工作的依据。不同的项目方风险喜好不同，采取的决策不同，因追求项目与其他项目的“差异性”，可能引发创新风险。在尽调过程中应予以关注，以判断项目方主导产品的适稍程度和市场前景。 （五）了解项目方是否建立了完善的项目管理体系，保证项目管理体系流程清晰、责任明确；不动产业务管理是在不动产业务流程框架内进行的管理活动、行动决策，这些管理事务本身都是重量级的风险事件。如果管理不到位，可能会给项目带来工程质量风险、工程进度风险以及人力风险。。 （六）通过对施工方的访谈，了解项目方工程款支付情况以及支付进度。 （七）特别关注国家宏观调控和出台的行业政策，比较交易对手在行业中所处的地位以及同其主要竞争对手相比的优劣势，分析项目方经营战略的合理性，预测企业发展前景。 第四条 交易对手/项目财务调查与分析 （一）财务调查的目的是核实并还原财务状况的真实性，判断企业偿债能力： 1．依据企业经审计的年报，认真阅读审计意见和审计报表附注，并对报表勾稽关系进行检验。 2．通过分析调整后的资产负债表、损益表、现金流量表有关科目之间的相互关系，透视企业经营状况，针对具体指标进行行业横向比较，初步评判财务报表数据的可靠性。 3．通过咨询、查帐等手段尽量明确流动性不强、难以成为还款来源的资产，如待摊费用、待处理损失、无形资产、形成呆滞的投资、1年以上的应收帐款、其他应收款及长期积压的存货等，还原真实的资产流动性。 4．根据实地调查和对财务报表进行分析的结果，对企业提供的财务报表进行分析。 5．将财务分析的结论同实际调查的有关定性情况进行比较，财务分析结论不能解释定性分析调查结论的，要进一步分析原因。 （二）经济实力分析。通过比较项目方在行业中净资产额、资产总额、固定资产总额、销售额、净利润等状况分析其经济实力和抗风险能力； （三）经营能力分析。通过测算和比较销售利润率、净利润率等指标对项目方的赢利水平、赢利稳定性和持久性作出分析和判断。通过测算和比较应收帐款回收期、存货周转率、应收及存货增长是否超过销售收入的增长等因素，对企业经营能力进行判断； （四）负债结构分析。通过测算与比较资产负债率、长短期负债结构、银行负债明细，分析并判断公司负债总量、结构是否合理、偿债能力是否充足； （五）变现能力分析。通过测算与比较流动资产的质量及流动比、速动比和银行借款等刚性负债占流动负债的比重，分析并判断企业偿债压力以及短期偿债能力； （六）现金流量分析。通过计算过往、预测未来的经营活动、投资活动、筹资活动现金流入、现金流出和净流量的情况，分析项目方现金流量的历史状况及还款情况，判断项目方的还款资金来源及其稳定性，确定其是否具备还款能力。重点分析未来的经营活动中是否能够产生足够的净现金流量偿还本息，并在充分调查和分析的基础上，结合企业的经营计划、财务预算，编制现金流量预测表； （七）根据上述对经济实力、经营能力、资产负债结构和现金流量的分析和风险度测算，综合评价项目方是否具备再举债能力和到期偿还借款能力。 第五条 担保（方）调查与分析 （一）担保调查与分析的重点是担保人的资格、财务实力、担保意愿、担保人履约的经济动机及与项目方之间的关系等； （二）担保人的主体资格调查与项目方的资格调查方式和要求基本相同，除此以外，还需符合《物权法》、《担保法》及其司法解释中有关担保人资格禁止性条款的规定