保利-成都石像湖别墅项目整体定位营销方案(大盘别墅).doc

Copyright(c 2007.12-3- 目标下的难点 如何整合资源，使土地价值最大化如何使成都乃至西南、全国的高中端客户愿意在这里置业 如何在保证产品高端的前提下，实现快速销售 对于我们这个长周期项目，如何保留项目弹性，对抗宏观调控 如何首期轰动，实现保利品牌在成都的精彩落地 本报告思维逻辑图 No,1 项目界定 No,2 外部环境 No,3 发展战略 No,4 整体定位 No,5 营销方案 ?我们对项目解读 – 区域属性 – 项目属性 ? 成都别墅发展 ?问题界定 格局 ?发展战略 ? 板块标杆项目 研究 ? 整体定位 ? 产品定位 ?项目整体营销方案 ?首期营销执行细案 ? 价格及推量建议 Copyright(c 2007.12 -5- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 项目 界定 外部 环境 发展 战略 整体 定位 营销 方案 项目界定 ? 区域属性 ? 项目属性 Copyright(c 2007.12 -6- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 本项目位于大成都边缘区域,属远郊项目 ? 成都市域城镇空间已呈现一体化和网络化的发展趋势，并将依托 主要的区际交通干线形成“一心一轴一群”的城镇空间格局。 其 中 其中 都市区 中心城 中心城外围组团 七组团 都市区内小城镇 非都市区 四个县级市市区 崇州市区、都江堰市区、彭州市区 邛崃市区 四个县县城 金堂县城、大邑县城、新建县城 蒲江县城 都市区外小城镇 其中 其 中 其中 城市规划区 城市规划区 面积 12390 平方公里 面积 12390 平方公里 本案 “一心”：指以现成都中心城为核心，整合周边七个卫星城及相 关小城镇，形成的“一主四区”的超级特大中心。 “一轴”：是指由主城区向南北沿成雅高速路和成绵高速路伸展 并联结新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳等而形成的南北向 城市发展轴。该轴未来仍将作为重点发展地带。 “一群”：依托成温邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西 南的崇州、邛崃、新津、大邑以及为数众多的中小城镇组成的联 系紧密，分工合理，功能一体的城镇群。 Copyright(c 2007.12 本案 都市区 都市区 面积 3681 平方公里 面积 3681 平方公里 -7- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 蒲江经济位居成都末端，本区域及周边区域消费力极为有限 ? 成都市区各郊县GDP及人均GDP排名 250 GDP（亿元） 人均GDP（元） 35000 30000 200 25000 150 20000 15000 10000 50 5000 0 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05 06 龙泉驿 新都 温江 双流 郫县 青白江 金堂 大邑 蒲江 新津 都江堰 0 雅安 眉山 100 ? 蒲江县房地产特征 时间 2003年 下半年 2004年 2006年 2007年 区域 雅安 眉山 Copyright(c 2007.12 ?蒲江周边市区GDP及人均GDP （雅安、眉山） 备注 2003年下半年之后房价上涨幅 度同比周边区县明显较高； / 2006年6月份起新推出项目起 价在1600元/㎡之多。 300 250 200 150 100 50 0 05 蒲江 06 05 雅安 06 05 眉山 06 26.05 29.2 GDP（亿元） 11188 10117 8195 148.9 126.46 6000 4000 2000 0 8012 人均GDP（元） 280.83 9901 245.07 9202 12000 10000 8000 销售均价 800元/㎡左右 1300元/㎡之多 1600元/㎡左右 1800元/ ㎡ ? 雅安、眉山07年房价 2007年上半年商品住宅均价 2107元/㎡ 1700元/㎡ -8- PDF 文件使用 "pdfFactory Pro" 试用版本创建 良好的生态基础以及特色的旅游资源使蒲江将旅游房地产被视为未来重要 的经济增长点，石象湖从中扮演重要角色 石象湖 长秋山 风景区 九仙山 风景区 成都 方向 雅安 方向 旅 游 重 点 发 成佳茶文 展 化观光 区 成雅高速 本案 蒲江 县城 朝阳湖 风景区 朝阳湖 蒲江空气质量达到国家Ⅰ级标准，水质达到国家Ⅱ类水域标准，土壤质量达到国家土壤环境质量Ⅰ级标 良好的生态环境 准。良好的环境条件蒲江发展天然绿色产业和房地产打下了良好的基础。 特色旅游资源 石象湖生态旅游示范区、朝阳湖省级风景名胜区、又有古临溪县城遗址，还有众多的唐、宋代摩崖造像 等。 Copyright(c 200