拆迁安置房买卖合同纠纷法律分析与买卖误区探讨.doc

动迁安置房买卖的几个误区 “动迁安置房”，又称“动迁房”，顾名思义，就是因动迁取 得的安置房屋。这类房屋买卖中，很多人有许多误解，在此特地归纳 一下，以做澄淸也做普法。 一、动迁房买卖合同有没有效力，受不受法律保护 因有相关规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内不得转 让、抵押”，因此很多人认为动迁安置房不能买卖，买卖不合法，合 同无效，不受法律保护。但合同无效的认定十分严格，必须符合合同 法的第52条规定，包括：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；以合法形式掩盖非法0的；损害社会公共得益；违反法律、行政 法规的强制性规定。应该说动迁房的买卖合同均不符合以上的条款， 不会导致合同无效。关于动迁房3年内不能转让的规定，并没有上升 到法律、行政法规的高度，还只是相关政策规定，因此不足以导致合 同无效。而且不能转让，仅指不能办理产权转移的过户手续，不能实 现物权的转移，但就房屋买卖合同而言，是一种债权关系，即使不能 实现物权的转移，也不能导致债权合同的无效。 因此结论就是：动迁房买卖合同有法律效力，受法律保护。 二、产权人愿意支付违约金，是否就可以解除合同 买卖合同中通常约定：如一方违约导致合同解除，违约方需向另 一方支付总房价的20%作为违约金。因房价上涨而想要悔约的产权人 通常指着这一条对买方说，愿意支付约定的违约金，房子不卖了，让 买方惶恐不安。这又是一种很大的误解。这一条款约定的是解除合同 的情况下，违约金的计算方式，而不是违约方有权解除合同。一方是 否有权单方解除合同，要看合同的约定。如果合同里没有约定违约方 有单方解除合同的权利，他就无权解除合同。而一方根本违约后，守 约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同，这是守约方的权利， 而不是违约方的权利。将上述条款与另一种表达方式进行比较，也许 大家就清楚了。如“ 一方在支付另一方总房价的20%的款项的情况下， 可以单方解除合同”，这样就是约定了一方解除合同的条件，只要条 件满足，就可以解除合同。而通常买卖合同里并不会这样约定。 因此结论就是：产权人愿意支付违约金的情况下，并不能解除合 同。 三、违约金不能超过房价的20%。 虽然动迁房买卖合同中经常会约定高额的违约金，有的甚至达到 房价的数倍，但买方们还是忐忑地认为这一约定只是写写而已，没有 法律效力。因为他们有个误解，认为违约金不能超过合同总价的20%。 关于这一误解，真不知从何而来，查遍法律和司法解释，都没存相关 规定。明确有20%规定的，是关于定金，定金不能超过合同总价的 20%，这和违约金不是一个概念。因为合同自治的原则，违约金当然 可以由合同当事人自行协商约定。但出于公平的原则，合同法也规定 r“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者 仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可 以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”而合同法司法解释二 明确了 “当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损 失'”。如此可见违约金可以超过合同总价的20%，而超过实际损失 的30%以外，一般就不支持。而实际损失，也包括预期利益损失即房 价增值等。 因此结论是：违约金可以超过合同总价的20%。 以上是动迁安置房买卖中最常见的误区了，几乎每一个纠纷中 都会涉及到。另外还有一些不太普遍的误区，如部分产权人签署的买 卖合同是否无效，产权人以唯一住房为由是否可以不出售房屋等等。 动迁房买卖纠纷具体案例的法律分析 律师按：2011年年初，某位当事人经朋友介绍找到张雷律师，咨询动迁房买卖合同的 问题。张雷律师查看资料后了解了案件的基本情况：买卖双方于2010年06月份签订了动迁 安置房买卖协议。买受人即为张雷律师的当事人，卖售人也是一人，双方约定于开发商将房 屋交付给卖售人时，卖售人即应当将该房屋交付给买受人。现开发商已经交房，但卖售人因 房屋涨价达60余万不但拒绝交房并且拒绝办理该房屋的小产证，中介和买受人口头催告时, 卖售人已经明确表示了拒绝履行合同。当事人咨询张雷律师动迁房买卖合同效力和诉讼策略 问题。为此张雷律师出具了一份简易的法律意见书，供当事人参考。 一、关于合同效力的问题 问题一：《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》明确被拆迁人为三人，包括李 某某1 （死亡〉、李某某2、李某某3 （签订合同当事人）。如何确定两套房屋的产权归属？ 1、 现仅见一份《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安罝协议》，该拆迁协议系以面积 为标准确定货币补偿款，因此货币补偿款应当归属于宅基地使用权人和房屋产权人。因未见 《宅基地使用权证》，未见《房地产权证》，未见建房批准文件，故不能确定两套房屋的具 体产权归属。 2、 该协议是以“价值标准房