基于REITs的公共租赁住房融资模式探究.docVIP

基于REITs的公共租赁住房融资模式探究 　　内容摘要：房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种专营于房地产项目的投资基金，对于解决我国公共租赁住房融资问题提供了很好的途径。文章指出，我国公共租赁住房实施REITs融资已经具备了一定条件，包括可利用的国内外REITs成功运作经验、良好的金融市场环境、管理层的支持政策与可预期的稳定收益四个方面。在此基础上，提出适合我国国情的公共租赁住房REITs融资运行模式以及保障条件。 　　关键词：公共租赁住房 REITs 融资 　　 　　住房和城乡建设部副部长齐骥指出，2011年我国计划建设1000万套保障性住房，新开工建设公共租赁住房近220万套。 　　然而建设220多万套公共租赁住房的核心问题之一就是如何解决资金筹集的问题。本文借鉴国内外发展房地产投资信托基金的经验，探讨公共租赁住房实施REITs融资的可行性，寻求公共租赁住房资金筹集难题的解决办法。 　　房地产投资信托基金（REITs）是一种专营于房地产项目的投资基金。它是通过公开发行股票或受益凭证募集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目投资组合，在有效降低风险的同时将投资综合收益按比例（多数国家规定的比例为不低于90%）以股息、红利的形式分配给投资者，使投资者分享房地产收益。它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税（陈柳钦，2004）。 　　我国公共租赁住房实施REITs融资具备的条件 　　目前我国推行公共租赁住房REITs融资已经具备了四个方面的条件：一是国内外已有相关成功经验值得借鉴；二是存在相对成熟的金融市场环境；三是具备配套的政策法规；四是项目拥有稳定的盈利能力。同时，还要选择合适的运作模式。 　　（一）可利用的国内外REITs融资经验 　　1.国外REITs发展模式。从20世纪初开始，面对工业革命和城市化以及两次世界大战带来的住房短缺问题，西方各国制定了一系列政策和法律，相继建立起了自己的住房保障体系。下面分别介绍美国和新加坡两个国家的REITs发展模式： 　　1960年美国国会通过《房地产投资信托法案》标志REITs的诞生，为了吸引投资者，政府给予了很多税收优惠，但也对经营运作给出许多限制，比如：90%以上收益作为红利分派给股东，75%以上的资产投资房地产。在股权结构上要求REITs股权分散，如果REITs50%以上的股权控制在不超过5个股东手里，就认为该REITs违反法规，将取消其所享有的税收优惠。 　　1998年，新加坡证交所出台设立上市财产信托即REITs的意见。新加坡财政部门针对REITs推出了一系列的鼓励措施，包括：免除基金持有人的分红所得税；免征REITs的资本所得税；境外投资机构的税率优惠至10%；完善REITs基金管理人的审批机制等等。 　　2.国内REITs发展历程。2005年12月21日，“越秀REITs”在香港联交所正式挂牌上市，成为在香港独立上市的首支以内地物业为注入资产的REITs（股票代码为0405.HK）。虽然房地产市场存在一定波动，但“越秀REITs”当年开出的年息回报率高达7%。 　　2009年6月11日，在天津召开的中国企业融资国际洽谈会上，我国首支保障性住房投资基金正式产生，该基金获批规模为50亿元。 　　2009年8月，上海采用央行主导模式，即“央行版”REITs方案。市场揣测，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报率可能需要达到8%（李晶，2010）。 　　（二）良好的金融市场环境 　　当前我国金融市场环境良好具体表现在以下方面： 　　一是成熟的银行间债券和证券交易市场。2009年，累计发行各类债券（不含中央银行票根）4.9万亿元，其中企业债发行规模达1.66万亿元，中央国债登记结算公司债券托管量余额17.5万亿元；股票市场融资突破4000亿元，股票市场流通市值突破15万亿元。并且银行间债券市场和证券交易市场实现了有条件地互联互通与跨市场交易。 　　二是充足的民间资本。2010年底居民储蓄存款达30.3万亿元，保险机构每年保费收入已经突破1万亿元，全国住房公积金沉淀资金超过3000亿元，2007年全国养老基金沉淀7000多亿元，经初步估计2011年我国养老基金沉淀资金在万亿元以上。 　　面对如此巨大的资金需求，统一的金融市场和充裕的民间资本为REITs融资的推出奠定了坚实的资金基础。 　　（三）管理层的支持政策 　　2008年12月，国务院出台“金融国九条”，首