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离婚时房产分割问题剖析 　　摘 要：《婚姻法司法解释（三）》出台后，与之相关的房产问题引起了人们的广泛关注，对夫妻一方个人财产及离婚时房屋产权归属的认定更是备受瞩目。夫妻婚姻关系终止时房屋产权归属问题的相关规定散见在《婚姻法》及其解释一、二、三中，以夫妻取得房屋产权的情形为划分依据，对与之有关的法律法规进行梳理和分析，指出离婚分割财产时应借鉴西方经验，突出保护妇女权益。 　　关键词：离婚；房屋产权；归属 　　中图分类号：D913.9 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）30-0154-02 　　一、问题的提出 　　近年来，蓬勃发展的房地产业不仅是促进国民经济迅速增长的重要力量，也使得房产成为大多数家庭的主要财产。家庭乃是社会的细胞，家庭关系的稳定是社会和谐的基础。但是，当今社会的现实是家庭关系并不“稳定”，据最高法院统计的数据显示，自2008-2011年全国法院一审受理离婚案件的数量不断增加[1]。离婚，不仅意味着婚姻关系的终止，还会涉及财产的分割、子女的抚养等诸多问题，这些问题能否公平合理地解决，关系到当事人的切身利益，关系到子女的健康成长，关系到社会的稳定和谐。 　　针对审判实践中遇到法律适用疑难问题，2011年最高人民法院审判委员会通过了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）。该解释出台引起了社会各界的广泛关注和热烈讨论。目前关于认定离婚时房屋产权归属的法律法规散现于物权法、婚姻法及其司法解释（一）、（二）、（三），较为零散，夫妻取得房屋方式的不同，离婚时房屋产权的归属也存在着很大差别。 　　二、离婚时房产分割的不同方式与产权归属 　　（一）父母参与出资购买的房屋 　　此种情况在我国较为常见。值得注意的是，此处的“购买”应当理解为由父母支付了全部的房款，而不应是首付款。此情况下分为的三种情形： 　　1.当事人婚前，一方父母为双方子女购置房屋且登记于自己子女名下。这视为父母对己方子女明确表示的赠与。根据《物权法》和《婚姻法解释（二）》的相关规定，这毋庸置疑属于该方当事人个人婚前财产，离婚时对方无权要求分割。 　　2.当事人婚后，一方父母为双方购置房屋出资。此种情形下，《婚姻法解释（三）》第七条的规定与《婚姻法解释（二）》第22条第2款的规定在文字表述上略有差异。《婚姻法解释（二）》规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”而《婚姻法解释（三）》规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女的赠与。”该不动产认定为夫妻一方的个人财产，即离婚时对方无权要求分割。 　　3.双方父母共同出资。无论是婚前还是婚后，夫妻双方的父母都为购买该房屋而出资的，都属于此种情形。《婚姻法解释三》规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。”此条款保护了没有产权登记一方的利益，在登记效力优先的基础上承认了出资方对房屋产权的利益，无疑是最高法院的一大创新之处。 　　（二）一方婚前以个人财产贷款买房，婚后夫妻共同清偿贷款 　　此种情况更为复杂，其中“个人财产”既可以完全是自己出资，也可以全部或部分由父母出资。在司法实践中，这样的案件也会经常出现：结婚时，房屋的首付是一方父母出资，当时没有明确表明此款项是赠与还是借贷。在离婚诉讼中，一方会以此款是跟父母借贷为由要求先偿还父母的出资再分割共同财产；而另一方会主张此款是对方父母赠送的，不应该返还。在这里，如果该款项的性质被认定为借款的话，那么作为夫妻关系存续期间的共同债务，当然需要返还；如果该款项的性质为赠与的话，还要看是赠与双方还是赠与己方子女。笔者认为，在父母支付首付款时，没有明确表示该款项为借款，就应认定其为赠与；在没有明确表示是赠与己方子女的情况下，就应仍定为是对夫妻双方的赠与。需注意的是，此处的“明确表示”，应是明示，而非默示。在确定首付款为夫妻一方的个人财产后，又会出现以下几种情形： 　　1.该房屋登记于首付方名下。《婚姻法解释（三）》规定：在此种情况下，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决不动产归产权登记一方即首付方。而双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由取得产权方对另一方进行补偿。 　　2.该房屋登记于夫妻双方名下。由我国以不动产登记为房屋产权归属的公示方法，以及《婚姻法》对房屋产权登记方的保护态度可以认定，当房屋产权登记于夫妻双方名下时，该房屋为夫妻共同财产，夫妻双方为共同共有人，依照物权法中对共有财产分割方式的规定对房屋予以分割。 　　（三）双方婚前共同出资贷款买房，但登记于一方名下 　　生活中这样的情