房地产开发项目实用经济测算经验..大全.doc

. ..... 房地产开发项目实用经济测算经验大全(最新?最全)! 2016-10-24? 项目总的发问! 项目利润是怎样计算出来的？ 房地产经营需要哪些要素投入？ 什么样的房地产项目才是好项目？ 第一部分：房地产测算基础 1.房地产估算的思路 2.房地产估算的假设 第二部分：房地产成本构成 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成： 01（一）土地取得的费用? 提示：取得的只能是使用权，我国的土地所有权只有两种：国家和集体 错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。  如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？ 1.市场比较法： 2.成本逼近法： 3.基准地价系数修正法： 02?（二）前期工程费 ? 03?（三）房屋开发费 ? 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 1. 建筑安装工程费 2.基础设施建设费 提示： 一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25% 3.公共配套设施建设费： 提示： 一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5% 4.估算方法： 04?（四）管理费用 ?? 注： 如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。 05?（五）财务费用 ?? 06?（六）销售费用 ?? 07?（七）开发期税费 ? 08?（八）其他费用 ? 09?（九）不可预见费 ? 开发建设费用投资估算表 01?（一）开发计划 ? 开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。 项目案例 项目案例 02?（二）销售计划 ? 项目案例 03?（三）价格估算 ? ?价格估算?-市场比较法 价格估算?-收益法 价格估算?-成本法 注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。 04?（四）租售收入? 05?（五）税费估算? 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 土地增值税 第四部分：项目利润测算 01?（一）基本概念—利润? 资金价值 现金流量 现金量与利润的关系 经济评价指标 指标参考 万科核心指标的基本要求（参考） 资金使用计划 02?（二）核心指标—财务内部收益率? 财务内部收益率的作用  销售净利率 财务净现值 投资回收期 03?（三）参考指标—总投资回报率? 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 启动资金的界定： 一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义： 在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。 销售毛利率 资金峰值比例 资金峰值的界定： 资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。 获利指数（现值指数） 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。 第五部分：项目性分析 01（一）盈亏平衡分析? 02（二）敏感性分析 ? 如何成文优秀的经济评价报告 ?如何成为房地产测算高手? ?关于房地产指标体系? 本期《房地产开发项目实用经济测算经验大全》分享完毕，请收藏慢慢学习......