物业服务实用标准.doc

前期介入 序号 评估细项 评估细则与要点 评估类别一——安防、消防、交通类 1 安防模式 对住区交通实行全封闭式管理。 2 安防智能化配置 红外线周界防越系统重叠安装、两路平行、并在接合处交错设置，消除翻越死角。 电视监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。 电视监控录像使用数码硬盘的储存方式。 电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口，并可监控到整个轿箱。 泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。 摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。 摄像监控系统的分辨率要满足能较清晰分辨当事人面部特征。应具备一定的夜视能力。 设置自动巡更系统。 设置门禁可视对讲系统。 接通居家安防系统至安全控制中心。 电梯内紧急呼叫系统直接联通到总控室。 围墙周界防越增设红外报警和强光灯联动功能。 3 其它安防设置 小区围墙平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥，并且小区围墙高度不小于2.5m。 不使用平行隔栅作为小区围墙的装饰，围墙装饰应不利于攀爬。 具有防越功能的围墙与周边建筑高差小于1.9米的,应安装防爬刺等物防设施。 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止攀爬的考虑。 4 消防设备、设施配置 消防控制室与安全控制中心合并设置。 消防、喷淋供水主泵设计为远程控制开停（在监控中心直接开停）。 在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。 烟感温感控制系统报警信号直接反映到消防监控中心。 变配电室、发电机房、动力设备房等设备用房配置CO2自动灭火装置。 消防、喷淋稳压泵采用变频恒压系统。 室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如采用高压或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m。 5 消防通道设置 消防车道宽度与净高不得小于4m，尽端式消防车道应设不小于12m×12m的回车场。 消防车道中心线间距不宜超过160m。 当建筑物的沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，均应设置穿过建筑物的消防车道。 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设置消防车道。 消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。 防烟门、天台门、设备房门钥匙通用。 防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。 疏散通道、安全出口畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志。 6 人员及车辆出入口设置 在满足需求的情况下，出入口数量尽量少；出入口采用人车分流的交通疏导方式。 若人车共用出入口时，设置人行道宽度不小于1.5m，并与车道有明显有效的隔离。 车辆出入口尽量避免设计在坡道上。并设置防倒车装置和防滑槽。 小区出入口车场岗需要设置道闸控制，并配置图像对比识别和录像系统，道闸管理系统配置双回路电源。出入口周边应配备足够照度的照明装置。 主出入口岗亭的设计应考虑视野开阔（如半弧形玻璃），同时还应考虑车主停车刷卡或缴费时的遮阳和避雨设施。 住区或车场出入口应安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装电话），出入口周边应配备足够照度的照明系统。 7 停车场设置 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。 车库出入口配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。 在机动车位配置密度较小的停车场（库）出入口在道闸控制系统上安装空余车位数量（库容）显示系统。 车库出入口对着城市道路时应留7.5m以上安全距离，并在车道出口朝城市内侧2.0m的60°角内不准有遮挡。两个出入口之间距离不小于 组团内的停车位应距住宅楼宇墙裙5-7m，防止住宅物品下坠损坏车辆。 位于机动车道旁的路灯灯位设计时应距离车道边2m以上。位于室外车场上的路灯，底座应安装防护装置。在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 高层住宅商业或办公临停车辆与业主车辆分开管理，划定区域分开停放。 地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸。在缓坡段和水平段交接处设置截水沟，另在停车库内沿外墙处设一道排水沟。地下车库的排水沟不应跨越防火分区。 车库照明使用多路或分级控制，合理划分车库照明区域，分区域控制，灯具安装节能灯具。 室内停车场需设置清洁取水口及清洁池。 非机动车位与户数比为1:1.5，非机动车集中停放点的服务半径不宜大于100m，应设置电源，便于电瓶车充电。 8 道路设置 小区主要出入口与城市干道交接处，考虑缓冲地带。 住区内道路采用单循环车道，线型尽可能流畅，不要出现生硬弯折。尽端式道路的长度不宜超过120m，并在尽端设不小于12m×12m的回车场。 人车混流路段合理设置减速标志