投资项目可行性分析-第三章_市场与规模(精品·公开课件).ppt

第三章 投资项目的市场调查 与规模分析;案例——全国最大“毒地”被退真相;真相;事件背景;;;;;诡异的拍卖;;;三江地产退回毒地 ;经济损失主要包括两方面：;其次，土地储备中心要背负的就是对三江地产的损失补偿。 早在2007年3月前，三江地产就付清了全部地款4.055亿元，而直到2010年春节前，储备中心才退完这笔购地款。仅以4.055亿元的2年银行贷款利息，按5%利率计算，就应得到4550万元的补偿。 6年来三江地产为获得和运作该项目投入不菲，前期费用、户外广告和对中毒工人的救治等，业内人士估算，至少应在2800万元以上。 综上所述，截至日前，武汉土地整理储备中心因该地块所背负的经济损失已超过1.2亿元。而且，1.8亿元的本金“解冻”还遥遥无期。 　　;;从案例中得到结论;本章内容;一、市场调查概念及特征 二、市场调查内容 三、如何进行市场调查 （步骤及收集数据方法）;WHAT IS THE INVESTIGATION;市场调研的目的;市场调研的原则;有效市场调研的特征;市场调查内容;政治法律环境调查 国家、省、城市有关项目开发的方针政策。 有关项目开发经营的法律规定。 有关国民经济社会发展计划、发展规划、城市发展战略等。 ;经济环境调查 国家、地区或城市的经济特性 包括经济发展规模、趋势、速度和效益 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。 国民经济产业结构和主导产业 居民收入水平、消费结构和消费水平。 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 财政收支 ;自然环境调查 地理位置（与商业中心距离、交通、教学等） 自然风光（植被、山脉、河流） 气候;行业调查 项目所在行业整体发展状况 投资状况 发展速度 区域发展状况 发展潜力 周围环境 ;案例——湖北核电项目;;咸宁大畈核电站效果图 ;;湖北缺煤少油乏气，因此对安全、清洁、经济、可靠的核电能源情有独钟。 中广核集团早在改革开放前期就建设了中国大陆第一座大型商用核电站——大亚湾核电站，目前承担着岭澳核电站二期、辽宁红沿河核电站、福建宁德核电站等多座核电站的建设，迄去年为止，其上网电量占全国核电总上网量的四成七，具备面向全国、跨地区、多基地同时开工建设和运营管理多个核电、风电及其他清洁能源项目的能力。 因此，双方一拍即合，决定联手开发中国内陆第一座核电站——湖北咸宁大畈核电项目。 ;市场内部调查——专题调查 （消费者、产品、价格、竞争者）;竞争者的调查 行业竞争的整体形式（审计行业） 竞争对手的类型、数量、规模及给竞争态势带来的影响 竞争对手的策略和可能发生变化的原因（降价） 主要竞争对手在技术、管理、产品和满足顾客需求方面的优势和不足 竞争对手近期在市场营销活动方面的动向和发生的概率 ;HOW——如何进市场调查;STEP 1——前期准备;STEP 2——策划阶段;STEP 3——计划实施阶段;STEP 4——结果分析;全聚德的总裁说他刚刚接手全聚德烤鸭店的时候跟师傅们交流， 他问：“我们做饼的标准是什么呢？” 师傅们张口就答：“薄如镜，软如纸。” 多薄才如镜啊？软如纸是软如什么纸啊？ ;METHODS——市场调查方法;访问调查;邮寄调查;电话调查;电脑辅助调查;座谈会;个别深度访问;观察法;实验法;数据的间接来源;调查方案设计;调查目的;调查对象和调查单位;调查项目和调查表;方案设计中的其他问题;未来假日花园（北京）调查问卷表;如果南四环以内有一个各个方面都非常出色的TOWNHOUSE项目，您会考虑购买吗？ 会 不会 具体情况具体对待 对于自己的住宅外型风格，更喜欢哪一类的？ 北美风格 澳州风格 加州风格 强现代感式 中国传统式 欧洲古典式;对于高尔夫球场，您希望它的地理位置是： 在自己居住社区里 社区外但距离不远 离工作地近 无所谓 对于中国和另一国政府合作项目，您是否觉得更有信心？ 是 否 无所谓;对于社区园林设计，您如何看待？ 品质，情调，精致，都有当然最好 关键是使用上的功能性 不太关注，只是购房时的附属 对于社区内配套设施，您希望到什么程度： 完全不用离开社区 社区外配套好就行 社区内外配套设施功能各司其职 您想改善住宅条件吗？ 是 否 ;您对TOWNHOUSE的哪些特性比较认同？ 有天有地，有露台，有私家花园 低密度居住 有一定的别墅感，是身份的代表 良好的园林规划 独门独院 功能分楼层的内部布局 您觉得TOWNHOUSE还有哪些有待改进的地方？ 楼间对视问题，私密性不好 集中绿地少 楼间距小 所处地段偏远