第四章_地产价值评估.pptxVIP

6、建筑物的建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光、通风、隔音隔热等 7、建筑物外观及平面格局 8、利用现状及规划设计要求: 包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等;9、房地产产权状况： 包括产权归属、土地使用类型、房屋产权状况、是否设定抵押权等 10、土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等;五、房地产价格的构成及其种类 房地产价格 = 土地价格 + 建筑物价格;（二）建筑物的价格及其构成 ;七、房地产评估的原则：;二、土地使用权价值的评估方法; （4）、投资利息; 例4-1：待估对象为一新开发土地，面积为150000平方米。用成本法进行评估，有关数据如下： 土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕地税等）为８万元／亩，土地开发费为１.5亿元／平方公里，当地银行１年期银行贷款利率为９％，２年期贷款年利率１０％，土地开发周期２年，第一年投资3/4，利润率为１０％，当地土地出让增值收益率为10％，估算该块地的价值。;（3）投资利息; 2、成本法的适用范围及缺点;各种修正系数的确定：; 将交易实例土地与待估土地的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实例土地与待估土地价格的差异，对交易实例土地价格进行修正。;;土地使用年期修正后地价的计算公式为：;【案例分析】市场法评估土地价值;2、确定修正系数;3、确定比准价格; 以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即： 比准价格 =（ 4692+4756+5226）÷3 =4891（元/平方米）;【例4-3】可见教材95页市场法应用举例1;（三）、土地评估的收益法;基本公式：; 运用收益法评估房、 地产的价格的步骤：;（1）土地未来纯收益的确定（房地产未来纯收益）：; 房地产收益也有有形收益和无形收益，在计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。;【例4-4】收益法评估地价实例;取当地同类建筑物的客观租金收入： = 30元/㎡×400㎡×12月 =144 000元/年;则年出租总费用=（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5） = 8000＋5760＋12000＋1200＋12245 = 39205（元）;5、计算土地年纯收益=年房地产纯收益－房屋年纯收益 = 104 795－33795.9 =70999.1（元）;（五）、土地评估基准地价修正法 ; 适用于已有基准地价和宗地地价修正系数体系的城镇众多总地价的评估。不适用于无基准地价的地区。 采用基准地价系数修正法评估宗地地价，一般多用于为政府管理地产市场服务的标定地价的评估。;（4）依据宗地地价的影响因素指标说明和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数； （5）进行估价日期、容积率、土地使用年期等其他修正； （6）求出待估宗地地价。; 例： 某待估宗地为一休闲度假村，土地面积为63774.72平方米，实际容积率为0.23，系某市Ⅶ（7级）综合用地，至评估基准日剩余使用年限为48年，基准地价估价日期为2002年12月，待估宗地评估基准日为2005年12月。;区位因素; （3）确定待估宗地使用年期修正系数： 综合用地最高出让年期为50年，则使用年期修正系数为：;（5）容积率修正系数： 估价对象的综合容积率为0.23，该市基准地价容积率为6，综合用地土地容积率修正系数见下表：; 第三节 建筑物价值评估;3、建筑物的分类：;（二）建筑物评估的特性 1、建筑物的评估应在合法的前提下进行。 ; 2、建筑物产权受土地使用权限的制约;（3）在评估已出让土地上的建筑物时，要相应考虑出让土地的剩余年限与被估建筑物的经济寿命年限的吻合关系，以及土地是否可办理续期等因素。; （三）建筑物评估时需要考虑的因素;1、替代使用原则 2、最有效使用原则 3、供需原则 4、房地合一原则 （1）房屋建筑物和土地结合使房地产最终成为商品，此时使用价值可以通过房产来反映。 （2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关的。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。;1、明确评估目的 2、资料准备 3、准备有关文件 4、资产评估明细表的准备 5、评定测算 6、确定评估结果，