专题五房地产价格本质决定及波动(精).ppt

2007-9-18 天津师范大学城市与环境科学学院 专题四 房地产价格：本质、决定及流动 第一节 地租地价理论 一、地租理论的产生和发展过程 房价的重要性 房屋不可能单独存在，房价实际上包含了地价，房价不仅取决于房屋建筑物本身的造价，还取决于土地的价值 土地不是劳动的产品，其价格如何确定？由地租确定 地租理论……（发展脉络……） 第一节 地租地价理论 二、地租含义 第一节 地租地价理论 三、马克思主义的地租理论 批判了西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明确指出：“租来自社会，而不是来自土壤”。 批判了西方经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法。马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。 批判了西方经济学认为级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。 批判了西方经济学否定绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。 级差地租Ⅰ的形成及地租量 级差地租Ⅰ的形成及地租量 级差地租 ⅠⅡ的形成及地租量 单位：元 第一节 地租地价理论 2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润， 来源 农业资本有机构成低于社会平均有机构成时，来源于土地产品价值高于其生产价格的差额 农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额 第一节 地租地价理论 3、垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润转化成而 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定 第一节 地租地价理论 四、地租与地价的关系 土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化也就是说地价等于若干年期间的地租贴现值之和。 第二节 房地产价格的本质、特性及其构成 一、房地产价格的形式与本质 价格的形式由产权的内容和形式来确定 地价的决定：地租论、收益论、供求论 房地产价格本质上一种产权价格，是房地产权利的未来收益价格 房地产所有权价格：租金收益权的体现 房地产使用权价格：一定期限租金的购买，使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和。 房地产抵押权价格 二、房地产价格的特性 1、地域性 2、个别性 3、政策性 4、趋升性（由其特定的供求关系所决定的） 土地增值的类型有：土地效率提高型升值、劳动积累型升值、土地用途转换型升值 主要指的土地的增值性 趋升性是相对于整个社会整体物价水平而言的 其价格上升不是直线型的，而是上下波动、螺旋上升的 趋升性是对区域整体而言，但也存在有特殊情况的区域 三、房地产价格的构成 土地开发费用（征地补偿、拆迁安置、七通一平、勘察设计、土地出让金） 房屋开发费用（建筑安装、附属工程、室外工程、配套设施、环卫绿化） 各类交易费用（营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、契税等） 四、影响房地产价格的主要因素 开发成本 供求关系 政府的土地利用规划、土地供应计划 房地产经济政策和房地产法规 通货膨胀率、利率、汇率和股价 时滞、开发期与土地使用权出让期限 预期和心理因素 房地产的市场交易价格是以理论价格为基础，在多种因素作用下形成的 房价偏高的解释 1.房价/收入比（The House Price to Income Ratio） 一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例 据世界银行的研究： .. 发达国家：1.8～5.5倍 .. 发展中国家：4～6倍 一般地认为，当房价/收入比在“3～6倍” 时，居民对市场上的商品住宅普遍地具有支付能力 实证：以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米平均150万左右；一个工作三年的大学生，月入5千、年入6万左右，两者相除，比值大约25， 2.租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。 如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理