收楼前应知应会.doc

物业管理工作中回答业主问 ? （个人总结） 整理此资料的目的: 我们作为物业公司员工和管理人员，必备一些基本的培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。 本“答业主问”为参考性纲要，更多的是加强各工作人员在现场的应变能力故要求工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。 答业主问提纲： 一、物业收费类 二、物业服务类 三、工程类（含二次装修） 四、安全保卫类 五、针对特殊条款的问题解答 六、入伙类 物业收费类： ● 为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定（《江苏省物业服务收费管理实施办法》第二十一条内容）。 ● 从什么时间开始计收我的物业管理费？ 答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。 ● 以什么面积收取我的物业管理费？ 答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。（江苏省物业服务收费管理实施办法》第二十一条内容） ● 我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？ 答：多层物业管理费的收费标准为：?0.X元/平米?月； 小高层物业费的收费标准为:?：?X.0?元/平米?月； 高层物业费的收取标准为：：?X.X?元/平米?月； 商业物业费的收取标准为：：?X.X?元/平米?月； 除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的挂牌公示。 ● 我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。 ● 我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主联络信息登记表》、《收楼手续确认书》等资料。 ● 电、燃气计量方式？冷水、热水的计量方式？ 答：电、燃气、自来水是 卡式 计量方式。 ● 我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？ 答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。 ● 业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。 ● 办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？ 答：装修管理服务费每户XXXX元。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、电梯保护套板、重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。（《江苏省物业服务收费管理实施办法》和《装修手册》相关内容） ● 装修需交哪些费用？ 答：A、装修押金：XXXXX元（其中施工单位XXXXX）； B、装修垃圾清运费：每户XXXX元； C、装修许可证工本费XX元/张 D、出入证工本费：XX元/个、按金XXX元/个 ● 收取装修管理服务费的依据？ 答：《江苏省物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，可以收取装修管理费。 ● 为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 ● 住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？ 答：住宅专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变估的以结算价款为准）。对农行房屋是在签定合同时交纳，对其他业主是在交房时交纳。用于住宅