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我国房地产价格波动的利率与贷款因素影响研究——基于2004年-2010年季度数据的实证分析 市场论坛 MARKETF0IUM 改革发展2011年第12期 (总第93期) 我国房地产价格波动的 利率与贷款因素影响研究 基于2004年,~2010年季度数据的实证分析 吕颖毅口希牧 (湖南商学院湖南长沙410205) 【摘要】利率调整和信贷政策变化是我国调控房地产价格的重要经济工具,文章通过建立模型,实证检验了利率变动与银 行信贷规模变化对我国房地产价格的影响.分析结果表明,利率对房地产价格的影响是反方向的,但存在一定的时间滞后;银行 信贷规模变化对住房价格的影响是同方向的,在房价上涨时助推效果明显. 【关键词】利率变动银行信贷房地产价格 【中图分类】F293【文献标识码】A【文章编号】1672～8777(2O11)12一O0O7—02 一 ,引言 房地产在我国的地位突出.住房既是普通民众的耐用消 费品,也是主要的投资品.我国自2006年以来,房地产价格 波动明显,其主要趋势以快速上升为主.根据中国社科院发 布的2Oli年《经济蓝皮书》的分析,2o11年全国城镇居民的房 价收入比是8.76,比去年年上升了o.46,蓝皮书还强调目前 中国85家庭没有能力购买住宅,房价上涨速度高于城乡居 民收入增长速度.明显超过Chen关于房价收入比的合理范 围4～5:1.高房价令学术界普遍担心房地产价格出现剧烈震 荡. 银行信贷是当前我国房地产投资及消费的主要融资渠 道,其金融杠杆作用提升了投资者与购房者的投资与消费能 力,在一段时间内促进了房地产行业的快速发展.为了抑制 房地产价格的持续的快速上涨,2010年开始国家出台了一系 列的政策并选择利率调整和信贷政策调整作为主要的经济手 段.人民银行不断调高银行准备金率,调高基准利率,提高购 房首付比例等.在这一现实情况下,信贷紧缩的政策有效性 值得大力关注和探讨.文章试图参考已有的房地产价格波动 与利率,银行信贷关系的研究文献,就我国的房地产价格,利 率,银行信贷调整展开实证研究. 二,相关研究与主要结论 国内外关于房地产价格波动因素的研究较多探讨了货 币政策,银行信贷,利率,通货膨胀率,地价,经济基本面等因 素对房地产价格的影响.其中较有影响国内研究有巴曙松 (2010),段忠东(2007)和谭刚(2001)的相关研究.巴曙松全 面的对于房价波动的因素进行了实证检验,解释了房价波动 的主要经济因素集中于供给因素和资本因素.段忠东关于房 价波动的研究主要集中于资本因素,并进行了实证检验,认为 资本因素在房价上涨过程中的助推影响十分明显.谭刚在专 着中对房地产价格波动做了周期性分析,认为中国房地产业 进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后,房地产 经济开始形成较为明显的复苏——繁荣——衰退——复苏四 个阶段相互循环,产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的 波动现象.国外关于房地产价格波动的研究大都集中在资本 因素的影响.Krugman(1999)认为,房地产泡沫的出现和银行 的信贷支持密不可分,泡沫的破灭也往往拖累银行的经营业 绩,甚至引发经营危机.Collyns和Senhadji(2001)针对亚洲 国家房地产价格的影响因素进行分析,认为信贷增长的助推 效果明显.BorisHofmann(2003)进行了跨国研究,对2O个国 家的银行信贷和房地产价格关系进行研究,认为房地产价格 的上涨引起了相关投资的升温,而不是相反. 已有的这些研究对于房地产价格波动现象有了较为充分 的系统研究,但所得结论或是分析本身并不坚实.这是因为 我国的房地产市场运作时间有限,市场的周期性还未见明显. 1994年7月,国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决 定》,以此为标志,我国房地产市场化开始.由此计算,我国房 地产市场运作的时间大约17年,市场还没有呈现出规律性, 投资者和消费者也不尽成熟,房价历经剧烈调整.进入2011 年8月份后我国房地产市场成交量明显减少,以上海为例,成 交量大幅减少,甚至有楼盘开始七折销售.公众和政府对于 房价拐点出现观点不一.是否继续坚持前期的利率和信贷政 策成为一个现实问题.为此,文章将借鉴成熟的研究范式,引 【收稿日期】2Oll一儿一06 【作者简介】吕颖毅(1979一),女,湖南衡阳人,湖南商学院,讲师,硕士,研究方向:金融理论与制度创新. 入现有的经济数据,试图深入和持续的研究利率波动和信贷 规模对我国房地产的价格波动的影响,探索现象周期,找出政 策执行或变动的依据. 三,模型的建立与数据检验 (一)模型建立 关于房地产价格波动因素的实证研究大都使用了格兰杰 因果检验等方法,主要研究了利率变动,人均收入及可支配收 入,信贷增长等因素对房地产价格的影响.关于银行信贷与 房地产价格波动的