资产评估作业计算题.docVIP

某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0. 1万元， 安装费0. 3万元，调试费0. 1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行， 且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%, 调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。 解:现时采购价=5X （1+20%） =6 （万元） 现时运输费=0. IX （1+1） =0.2 （万元） 安装、调试费=0.3X （1+40%） +0. IX （1+15%） =0. 535 （万元） 被评佔机床原地续川的重置全价=6+0. 2+0. 535=6. 735 （万元） 某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持 持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从 第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率 均为10%，企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少？ 解：前5牢企业税前净收益的现位为：181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为:55/10%/ （1+10%） 5=341. 51 （万元） 企业税前净收益现值合计为:181.47+341.51=522. 98 （万元） 该企业的评估值为:522. 98X （1-40%） =313.79 （万元） 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最髙年限为40年，现该房地产拟出租，出租 期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按 等比级数递増，每年递増比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折 现率）为10%,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求： （1） 按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2） 写出计算过程； （3） 写出正确结论。 解：（1）计算公式为： （2） 计算过程： 前五年的租金收益分别为：Rl=8 （万元） R2=8X （1+2%） =8.16 （万元） R3=8X （1+2%） 2=8. 32 （万元） R4=8X （1+2%） 3=8. 49 （万元） R5=8X （1+2%） 4=8. 66 （万元） 后五年的租金收益均为：R=15 （万元） 折现率为：r=10% （3） 将（2）中的数据代入（1）屮的公式屮，求得P=66.75 （万元） 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2. 5,拟 开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费 和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售 费用为楼价的2. 5%,销售税费为楼价的6. 5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投 资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费川，可川假设开发法评估，计算公式为： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润 （2） 计算楼价： 楼价=2000X2. 5X9000=45, 000, 000 （元） （3） 计算建筑费和专业赞 建筑费=3000X2000X2. 5 = 15, 000, 000 （元） 专业费=建筑X 10% = 15,000, 000 X10% = 1, 500, 000 （元） （4） 计算销售费用和税费 销售费用=45,000,000X2. 5% = 1，125,000 （元） 销售税费=45, 000, 000X6. 5% = 2, 925, 000 （元） （5） 计算利润 利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+16, 500, 000） X10% （注：16, 500, 000由 15, 000, 000+1, 500, 000取得.） （6） 计算利息 利息=地价X[ （1+6%） 2-1]+ （15, 000, 00011,500, 000） X[ （1+6%） 1 — 1] =0.1236 X 地价+990，000 （注:地价是在两年前就投入的，故要川2次方.而逑筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只川1次方.） （7） 求取地价地价=45, 000, 000—16,500,000—1，125, 000-2, 925, 000—0. IX地价 —1，650, 000-0. 1236 X 地价一9, 900, 000 地价=21, 810, 000/ 1. 2236=17, 824, 452 （元） （8） 评估结果单位地价=17, 824,452 /2