C14户型配比建议.pptVIP

黄泥川C14地块户型定位研究 本体条件解析——从黄泥川项目整体质素来看，C14地块体量较小、容积率偏高、与其他地块关联性较弱，不利条件相对较多，适宜形成项目中档次中低的物业组团，对整体定位的影响相对不大 客户流向分析——在C14地块的消化期（2010-2011年），新软件园板块客户的主要来源为软件园外溢客户，城市核心区投资客户，少量新软件园内部客户 客群构成判断——上述人口中关注普通集合住宅的主力客户为软件园外溢及新软件园板块的初级、中级技术人员（IT工程师、年轻教师及其他技术型从业人员） 客户需求研究——从调研结果来看，其中需求旺盛且数量较多的客户主要分为以下三类 2.准婚一族：适婚年龄，急于在近期买房结婚的客户 首次置业客户——单身白领 首次置业客户——单身白领 首次置业客户——单身白领 单身暂住客户置业关注点小结： 按照关注程度的高低将单身暂住客户的置业关注点进行排序： 总价水平： 单身暂住客户对总价控制的要求更高，他们能够承担的月供与目前租金水平大致相当，每月在1000元左右； 功能空间设置： 独立空间：客户对于认为卧室、起居室、卫生间三个空间一定要设计为独立空间； 空间排序：客户对于功能空间的排序为卧室—起居室—卫生间—厨房； 细节处理：客户对于玄关、卧室、厨卫等空间的收纳和储物空间的设置关注程度更高。 首次置业客户——准婚一族 首次置业客户——准婚一族 首次置业客户——准婚一族 婚房客户置业关注点小结： 按照关注程度的高低将婚房客户的置业关注点进行排序： 1、总价水平： 控制总价：是婚房客户考虑的首要问题，承受力比单身客户稍高； 首次改善客户——小太阳家庭 首次改善客户——小太阳家庭 首次改善客户——小太阳家庭 小太阳客户置业关注点小结： 按照关注程度的高低将小太阳客户的置业关注点进行排序： 1、社区品质： 社区品质是小太阳客户考虑的首要问题，希望周边人群素质较高，社区环境及配套良好，教育也是重要的考虑因素； 市场实现验证1——从主力客户集中项目的户型结构来看，一居、两居占绝对主力，三居占比较少 市场实现验证2——从消化速度上来看，紧凑实用户型销售速度明显较快。一居、两居销售速度较快，110㎡以上三居消化缓慢 户型配比建议—— * 本体条件解析 客户流向分析 客群构成判断 客户分析 市场分析 市场实现验证 市场中类似项目户型配比及销售速度分析 户型配比建议 客户需求研究 客户关注点总结 典型成交客户案例及论证 分析思路 开发产品档次定位初判 容积率1.02住宅用地 软件工程师公寓 办公用地 通往黄泥川主路的内部道路 心形地块高层建筑 大型垃圾场（C18内部） 高压走廊 C14地块本体（内有幼儿园） 山体（植被覆盖） 公交枢纽 体量较小：黄泥川组团规划总住宅建筑面积571,000㎡，而C14地块规划建筑面积37,000㎡，占比较小； 不利条件多：高压线、垃圾场 容积率：地块内部中低容积率（0.4-1.3）组团占大多数，C14地块容积率2.5，品质相对偏低； 公共交通状况好：C14地块地处社区道路的尽端，交通距离相对长，但地块旁规划有公交总站。 不利条件 紧邻大型垃圾场 距离高压线最近 位于内部道路的尽端 有利条件 较好山地景观条件 距办公用地较近 未来规划公交枢纽紧邻地块 地块中有幼儿园 高容积率组团 低容积率组团 中容积率组团 回迁区 龙王塘1号销售代表： …80%以上为地缘客户，主要为软件园、高新园区外溢，主要作为第一居所，以及大连市区投资客，龙王塘本地人购买较少… 荷塘悦色销售代表： …客户主要以软件园客户为主，有一小部分投资客户和养老客户… 大有恬园销售代表： …大连理工、海事大学老师和软件园职工。主要为自用，10%左右用作投资… 目前软件产业带中仍有24平方公里未开发，预计到2012年前后，软件产业带的软件企业将达到2000家，IT从业人员将达到20万人。到2020年新软件园板块内至少有50万人口居住和生活。 伴随软件园一期土地开发殆尽和软件园产业的蓬勃发展的情况，使得越来越多的需求向新软件园板块延伸；同时在C14供应的主体供应期，软件园二期的产业人口还较难成为主流消费群体 高层 高层 高层 高层 高层 主力产品 64~96 58~88 软件园职工 7 宅语原 - 44-77 软件园职工 2 软景E居 6.4 斯坦福院落 87~108 73~90 软件园职工、高校教师 - 31~77 软件园职工、高校教师 2.88 万亦学院派 54~61 80-90 软件园职工、高校教师 16.7 大有恬园 主力面积/㎡ 建面/万㎡ 主力总价/万元 主力客群 软件园典型项目一览 从地块所处的区位、自身具备条件及市调结果来看，我司认为客户定位于初级、中级技术人员（IT