阿方斯：发达国家的房地产金融政策.docVIP

下面让我们以热烈的掌声请出世界不动产联盟前任主席阿方斯·梅斯格先生做《发达国家的房地产金融政策》的演讲。 　　【阿方斯·梅斯格】：女士们、先生们尊敬的来宾们下午好！尊敬的朋友们！我同中国房地产业协会的人相识12年了，而且我参加过很多次有关房地产评估的会议，而且我也参加过接待过中国房地产代表团到维也纳的访问。首先我介绍一下我自己，我个人担任过世界不动产联盟的前任主席，我现在是维也纳大学的教授，而且我也是索菲亚大学的大学顾问。我告诉大家我不得不要四处去访问工作来挣一些钱生活，但是我个人主要是为政府和其他机构工作，提供一些咨询工作，挣一点小钱支持我和我的家人生活下去。本次给我出的话题是非常难为我的，我一谈中国，中国是一个国家，美国也是一个国家，但是欧盟的成员国有不同的法律、不同的历史背景，而且这些国家完全属于不同的国籍和不同的体制，还有其他的22个国家还不是欧盟成员，包括像俄罗斯等等，因此你们给我出的题目确实有点难，我会竭尽全力。总而言之我可以这样说，在欧洲拥有自己的家，从传统上讲非常重要。对人们来讲感到到非常重要，给大家举一个例子。 　　作为最为流行的一种投资，而且这也是一般的家庭做的最大的投资，整个一生当中为之投资。那么这个时候我们知道作为地产的顾问，要起的作用很大，因为要帮助家庭来决定是购买还是说来租房，这个是最关键的问题。这要取决于融资、取决于市场条件、也取决于家庭的现金流的状况。 　　现在在第二步你必须要理解的是，如果倒看50年之前，也就是刚刚结束二战，不仅仅在欧洲、在英国，尤其在欧洲，这意味着说二战结束之后，欧洲几乎所有的住房、大厦都被炸毁了，所以当时我们所创立的系统，现在依然在进行当中，我们所说的系统指的是住房融资系统，特别在德国、奥地利、意大利、法国、所有的这些国家人们最需要建新房、建新的住宅区，当然还要建很多其他的大厦。在奥地利首都维也纳，当时是英国、美国军队进入奥地利差不多是为了结束战争，把我们住房很大程度上都被摧毁了，他们军队进驻其中一个军官说：见楼就炸。所以二战之前，还有结束四五天的时候，这样的军官下了这样的命令，差不多维也纳的楼都被摧毁了，我们需要重建。 　　所以我们需要这样一个建房新的融资系统，我们可以看到，第一个我们融资的方式非常的简单，就是有钱可以买房，有钱的人买很多昂贵的房子，比方说在维也纳买房的话是平均一平方米的价格是3500欧元到1.1万欧元，很多人买来住也许是投资。维也纳这些数字不仅如此，而且你可以从其他城市进行比较。比方说像有一些其他的欧洲地区，价格甚至比它还要贵出15%以上。 　　我刚才一开始的时候讲过，在欧洲拥有一个家、拥有一个住房非常重要，因此政府出于政治原因必须要支持这种建房和拥有房子的需要。我已经说了二战以后创立的系统就是由政府出资来资助建立住房，很多的住房都是由住房拥有，无论是市政府还是中央政府所拥有，这个时候国家所规定的家庭住宅不超过130平米，最多不超过150平米，但是增加一个孩子可以增加10平米，但是不能超过150平米，这个时候这种房子价格不贵。大约是按照欧元来计算的话等于是800欧元一平米，这个是原来最开始的价格了。你先首付现金，然后你如果想租房子的话，你租房的价格也只是市场价的50%，因为剩下的钱由政府提供补助，也有一些专门的建筑公司，这些公司是由政府所做担保、由财政部和市政府来共同出资担保，这种建筑公司它是以非盈利为目的的，除此之外整个的建筑本身和建设过程都受到了政府的控制和限制。整个国家是由于政府出资赞助和提供补贴的，所以整个过程都需要严格的控制，对于年轻人来讲，他们有的时候看到所住的房子条件很好，也有体育设施、包括游泳中心等等，那么这个时候他们所付的钱是很低的。 　　下一步还有真正的穷人，这些穷人真正所付的钱很少，付一点点租金，当然要租这种低租金的住房要受到严格的限制，我还要讲一些所谓的社会住房。这是一种委托的方式，那么在维也纳我们一共有700多座这样的一些住房，这个是那些老弱病残人员，他们有的时候是住在医院很长时间，或者是有些吸毒人员，他想回归社会进入正常生活，这个时候他们可以用非常低廉的社会住房，作为第一步政府首先给他们一些非常低的租金，然后他们一旦进入了新的生活以后需要搬走，搬到其他的地区居住。用不着借钱，那么这个时候这些人就可以住在这样的社会住房当中，我现在向大家所展示的是欧洲一些国家有多少比例拥有自己的住房。比方在瑞士大约是35%的人拥有自己的住房；奥地利是57%；西班牙是85%，这个非常高，我不知道你们在中国百分比是多少，上面所展示的是欧洲的一些比例，还有一些国家比方俄罗斯等等，我还没有他们的数字。还有其他的一些刚刚摆脱俄罗斯控制的这些国家。有些国家的情况几乎和战后差不多，有一些国家他们是在不同的发展阶段上，有的时候需要花25到30年的时间