房地产信托投资基金的运行轨迹.pdfVIP

PRICE AND MARKET 时 经 论 衡 房地产信托投资基金的运行轨迹 ● 陈柳钦 房地产投资信托基金（REITs）是一 性上。信托设立以后，其财产处于这么 REITs协会（ 种以发行收益凭证的方式汇集特定多数 一种“特殊状态”：它既能充分地体现委 ）的数 投资者的资金，由专门投资机构进行投 托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特 据，自1971年以来，REIT指数从100点。 资经营管理，并将投资综合收益按比例 殊目的”，又不记在委托人的所有权益项 上涨到2007年底的3394.71点，年复合收 分配给投资者的一种信托基金制度。信 下，独立于委托人的其他自有财产而存 益率达到了10.29%。这一收益率超过了 托产品的推广，不仅给房地产开发商融 在；它名义上为受托人所有，但又不失 同期标普500指数7.65%的年收益率（从 资提供了便利，而且作为一种独特的金 为委托人的自有财产。受托人对信托财 103.94点上涨到1468.36点，经股息收益 融工具，能够在一定程度上把居民的储 产及对其自有资产的处置方式迥然不 调整后）。从REITs的回报率构成来看，其 蓄分流，让个人通过信托产品直接参与 同：受托人必须按信托文件的约定，为 股息率一直保持在较高水平，平均在8% 房产投资，给个人资金找到了一个新的 实现受益人的“最大利益”或 “特殊目 左右，这是由于房地产的持有经营中有 投资出路。 的”而努力，而不得用信托财产为自身 大量的稳定的现金流。但REITs净收益的 相对其他融资工具，房地产信托融 谋取利益；每一个信托隔绝于受托人的 90%以上必须以股利形式分配给投资者 资具备三大基本优势: 自有财产和其他信托账户，甚至于出现 而包含了REITs市场价格因素的总收益 （1）信托融资创新空间宽广，并具 受托人解散等极端情况时，信托财产仍 率则有着大幅波动，这与房地产市场的 有巨大的灵活性。信托具备连接货币市 能保持其独立存在，按约定或法院判定， 周期性波动有关。总体而言，随着房地产 场、资本市场和产业市场的综合融资平 由新的受托人承接。在我国，信托的财 价格的稳步上升，挂牌上市的REITs企业 台优势，通过一系列制度安排，实现一个 产隔离功能受到《信托法》、《信托投资 市场价格也是不断上涨的。 企业或项目的组合融资。信托可以与银 公司管理办法》、《资金信托管理暂行办 房地产业是资金密集型的行业，房 行互补互动。银行具有资金优势，信托具 法》，也就是业内所谓的 “一法两规”的 地产开发具有周期长、规模大的特点，期 有制度优势和灵活的创新性。信托在供 强有力支撑。 间资金供给是否及时、足额，对房地产项 给方式上也十分灵活，可以针对房地产 （3）相对银行贷款而言，房地产信 目的成败起着决定性作用。然而，我国自 企业本身运营需求和具体项目设计个性 托融资方式，可以不受通过银行贷款时 从1993年资本市场关上了房地产公司的 化的信托产品，突出表现在信托对不同 企业自有资金应不低于开发项目总投资 融资大门之后，其外部融资就主要依靠 阶段、不同水平的项目都可以量身定做 的30%的约束，也能够弥补央行2003年 银行贷款这条单一渠道。在宏观调控的 解决方案，从开发资金、流动资金到后期 121号文规定的只有主体结构封顶才能按 大背景下，除了靠商业银行“输血”之外， 的消费资金，乃至一些特殊问题，如“烂 揭所造成的中间消费融资的断裂。房地 房地产企业要选择一种灵活、变通、相融 尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大 产企业要积极利用信托融资，充分利用 的模式，信托可谓是目前的上上策。信托 市场供需双方的选择空间。 信托独特的制度优势实现多元化融资， 是最具创新性的金融工具之一。信托业 （2）信托具有财产隔离功能。信托 巩固资金链条。 务是和银行业、证券业、保险业一起构成 公司的财产隔离功能主要体现在受现行